jueves, 10 de noviembre de 2011

Aprobado el Reglamento de Valoraciones




En sus últimas semanas de Gobierno pendiente de las elecciones, pero todavía no constitucionalmente "en funciones", el Consejo de Ministros ha aprobado finalmente el Reglamento de Valoraciones mediante Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre(http://www.boe.es/boe/dias/2011/11/09/pdfs/BOE-A-2011-17629.pdf), ámbito en que ha quedado reducido el anteproyecto de Reglamento de la Ley del Suelo.


Su tramitación se ha demorado más de un año y se ha terminado publicando in extremis, cuando acaso lo más prudente hubiera sido esperar al nuevo Gobierno, dado que es bastante probable un cambio en la legislación que se pretende desarrollar.


El 29 de septiembre de 2010, la entonces ministra de Vivienda, Beatriz Corredor, señalaba que “el Anteproyecto de Reglamento de la Ley del Suelo contribuye directamente a mejorar el funcionamiento del mercado del suelo para hacerlo más transparente y eficiente combatiendo, además, en la medida de lo posible, eventuales prácticas especulativas y fortaleciendo la lucha contra la corrupción”. Nos decía también que “se diversifican los métodos empleados en la valoración del suelo, de modo que se obtiene el valor más justo para cada inmueble”. E incluso que “todos conocemos que el mercado incorpora expectativas y factores especulativos y con este Reglamento vamos a disponer de las reglas que especifican cómo podrán evitarse y qué condiciones deben cumplirse para la aplicación de los distintos métodos”. A su juicio, “todo ello determinará que no puedan producirse valoraciones muy diferentes para inmuebles similares, que es lo que ha venido sucediendo en el pasado”. Por si no fuera suficiente la entonces ministra pretendía que “los aspectos los criterios, reglas y métodos de valoración del suelo han sido un aspecto que nunca se había abordado con el suficiente detalle mediante normativa reglamentaria. El Reglamento, siguiendo los criterios fijados en la Ley de Suelo, los desarrolla técnicamente”.


Vayamos por partes. En primer lugar, ya he manifestado mi desacuerdo con los planteamientos valorativos de la Ley del Suelo de 2007, posterior Texto Refundido de 2008. Se confunde coste con precio, se huye del valor real so capa de luchar contra la especulaciónm e, incluso desde el punto de vista técnico, se contienen unas reglas mal estructuradas y nada contrastadas. Con decir que todo el suelo que no está urbanizado se valora como rural, por un hipotético aprovechamiento agrícola, creo que está todo dicho. Curiosamente, sin embargo, es una Ley que, en determinadas situaciones que no son las comunes, puede permitir justiprecios mayores que en el pasado.Pero ¿por qué quien sufre una expropiación debe, además de verse privado de su propiedad, ver minusvalorado sistemáticamente lo que pierde? La regla principal debería ser el valor real, de mercado (en una economía de mercado como es la nuestra), salvo que ese valor de mercado tuviera relación con elementos ilícitos (no siendo ilícita la expectativa o incluso derecho eventual a un desarrollo futuro en un suelo que no está protegido ni preservado de tal desarrollo).Lo cierto es que, a efectos catastrales y expropiatorios, la legislación ha ido estableciendo unos valores supuestamente objetivos, sobre la base de unos métodos, como el residual, que si bien tienen su base técnica, en su aplicación distan muchas veces de la realidad.


El Reglamento inventa poco. Normativa sobre valoraciones ya existía, tanto en el antiguo Reglamento de Gestión, como en la normativa catastral a la que antes se remitía la urbanística o en la de valoración hipotecaria (a la que se remite la Ley del Suelo vigente hasta la aprobación del futuro Reglamento).


El gran problema es aplicar un criterio de valoración por capitalización agrícola a suelos urbanizables, incluso en curso de urbanización. Lo que, perdonen que lo diga, pero es una auténtica barbaridad. Ya la propia Ley del 2007, consciente de lo radical de sus postulados, aplazó la entrada en vigor de este nuevo régimen, que luego se prorrogó hasta final de 2011 por el Real Decreto-ley 6/2010, el llamado Decreto Zurbano. ¿Llegará de verdad a entrar en vigor el nuevo régimen? No descarto un nuevo aplazamiento, máxime con un cambio de Gobierno rozando el final de 2011, y acaso una derogación o cuando menos suspensión de este Reglamento.






Francisco García Gómez de Mercado
Abogado



viernes, 15 de julio de 2011

Se acabó el silencio positivo de las licencias


El artículo 23 del Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas diversas sobre deudores hipotecarios, deudas de las entidades locales, fomento de la actividad empresarial y simplificación administrativa, publicado en el BOE el día 7 de julio, termina con el tradicional silencio positivo en las licencias urbanísticas.Dice así que "requerirán del acto expreso de conformidad, aprobación o autorización administrativa que sea preceptivo, según la legislación de ordenación territorial y urbanística" una serie de "actos de transformación, construcción y edificación y uso del suelo y el subsuelo", entre ellos "las obras de edificación, construcción e implantación de instalaciones de nueva planta".

Y, en consecuencia, "el vencimiento del plazo máximo sin haberse notificado la resolución expresa legitimará al interesado que hubiere deducido la solicitud para entenderla desestima por silencio administrativo".Se termina así con el tradicional régimen de silencio positivo de las licencias urbanísticas (es decir, que la falta de notificación de la resolución en plazo implica la concesión de la licencia), previo incluso a la generalización del silencio positivo administrativo en general a través de la modificación de la Ley 30/1992, de régimen jurídico de las Administraciones Públicas por la Ley 4/1999, y la profundización en el silencio positivo por la llamada Ley Omnibus, consecuencia de la Directiva de servicios.Profundización en el silencio positivo que, aunque parezca contradictorio, es seguida por otros preceptos del mismo Real Decreto-ley 8/2011, en otras materias.

Es cierto sin embargo que, debido a la mención en la legislación urbanística de que en virtud del silencio no se pueden adquirir facultades contrarias al ordenamiento jurídico, la Jurisprudencia ha rechazado la obtención de licencias por silencio contrarias a la ley. Y, por ello, en esta materia el silencio positivo pone al beneficiario del mismo en una difícil tesitura.
Así, la Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de enero de 2009, de la Sala Tercera del Tribunal Supremo, fija como doctrina legal que el artículo 242.6 del Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, y el artículo 8.1 b), último párrafo, del Texto Refundido de la Ley de Suelo aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, son normas con rango de leyes básicas estatales, en cuya virtud y conforme a lo dispuesto en el precepto estatal, también básico, contenido en el artículo 43.2 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, modificado por Ley 4/1999, de 13 de enero, no pueden entenderse adquiridas por silencio administrativo licencias en contra de la ordenación territorial o urbanística.

De este modo, en el ámbito urbanístico, el silencio positivo no da lugar, como en el régimen común, a un verdadero acto, que, de implicar alguna ilegalidad, debería a pesar de ello presumirse legal y, en su caso, recurrirse o procederse a la revisión de oficio por la Administración (arts. 43, 57 y 102 y siguientes de la Ley 30/1992).


Con independencia de la corrección de esta distinción, lo cierto es que tal concepción coloca al beneficiario del silencio, como decimos, en una difícil tesitura: ha conseguido la licencia, no procede recurrir contra la Administración, pero más tarde le pueden parar las obras e incluso ordenar su derribo por falta de licencia, por considerar que no debió entenderse que la había obtenido por silencio, al faltar determinados requisitos.


Es cierto pues que la nueva norma concede quizá una mayor seguridad jurídica (rúbrica del capítulo correspondiente del Real Decreto-ley) al interesado. Pero también es cierto que se perderá en agilidad. Ni siquiera en aquellos casos en que se pueda considerar evidente que la licencia solicitada era conforme a la normativa aplicable se podrá seguir adelante más que con la decisión expresa de la Administración o, tras un largo e inseguro proceso, de la Justicia.

Por otro lado, cabe también discutir el título competencial del Estado. La disposición final primera del Real Decreto-ley funda esta disposición en las competencias del Estado respecto de la igualdad en el ejercicio de los derechos y cumplimiento de los deberes (a través del llamado estatuto básico de la propiedad inmobiliaria según el Tribunal Constitucional) y en las bases del régimen jurídico de la Administración (art. 149.1.1 y 18 de la Constitución). Personalmente, creo que las competencias estatales en materia urbanística deberían ser superiores a las que le reconoce la Constitución, tal y como la interpreta el Tribunal Constitucional desde su Sentencia 61/1997, pero, en los términos actuales, me parece dudoso que el silencio negativo en la materia constituya una condición básica de igualdad ni base del régimen jurídico de la Administración, pues generalmente se admite que el silencio positivo o negativo lo determine el poder competente en la correspondiente materia sustantiva.


Francisco García Gómez de Mercado
Abogado

lunes, 11 de julio de 2011

¿Podemos contruir bajo nuestro suelo?




Vuelvo a escribir sobre el subsuelo, cada vez más "de moda" a petición de la revista INMUEBLE.




1. DE QUIÉN ES EL SUBSUELO
Lo primero que cabe preguntarse al referirse al subsuelo en las ciudades, objeto de una cada vez mayor explotación, es ¿de quién es el subsuelo?

Por supuesto, hoy en día están superadas las consideraciones históricas que extendían verticalmente la propiedad hasta el mismo centro de la tierra. Estas consideraciones se enmarcaban en una concepción absoluta y “sacrosanta” de la propiedad, y, al mismo tiempo, a una dificultad técnica de acceder más allá de escasos metros. En la actualidad, en cambio, se estima que el alcance de la propiedad del suelo, en relación con el subsuelo, que, en principio, es reconocida por el artículo 350 del Código Civil, no puede superar el límite donde exista un interés razonablemente tutelable del propietario.

Este interés del propietario se concreta en las plantas que pueden construirse bajo el subsuelo, más los correspondientes cimientos y el espacio necesario para el asentamiento de estos. Pero las plantas bajo rasante no solo vienen limitadas por razones técnicas sino también por el planeamiento urbanístico.

Efectivamente, según dispone el artículo 8.2 del Texto Refundido de la Ley del Suelo estatal, las facultades urbanísticas del propietario del suelo “alcanzarán al vuelo y al subsuelo sólo hasta donde determinen los instrumentos de ordenación urbanística, de conformidad con las leyes aplicables y con las limitaciones y servidumbres que requiera la protección del dominio público”. Así, por ejemplo, el Plan General de Madrid establece, salvo excepciones, que el número máximo de plantas inferiores a la baja, sin contar semisótanos, será de 4, con una profundidad máxima de 12 metros.

Pues bien, como aclara la Ley urbanística catalana, el derecho del propietario del suelo, en relación con el subsuelo, queda sometido a las limitaciones y servidumbres necesarias para la prestación de servicios públicos o de interés público (alcantarillado, metro, etc.), siempre que estas servidumbres sean compatibles con el uso del inmueble privado, de conformidad con el aprovechamiento urbanístico atribuido. De lo contrario, ha de procederse a la correspondiente expropiación. Quiere esto decir que el propietario no puede oponerse ni exigir indemnización alguna respecto de usos del subsuelo que no afecten en modo alguno los usos e intensidades de que sea susceptible la finca conforme al plan urbanístico (p. ej. sótanos y cimientos de las construcciones permitidas). Pero si tales servicios públicos quedasen excesivamente cerca del suelo e impidiesen la realización del aprovechamiento que se reconoce al dueño del suelo (y del subsuelo inmediato), éste debería ser indemnizado.

2. PARA QUÉ SE PUEDE USAR EL SUBSUELO
Una vez que hemos podido definir hasta dónde alcanza la propiedad del suelo respecto del subsuelo, queda por determinar a qué usos se puede destinar el subsuelo. El principal a día de hoy es el de aparcamiento, pero se admiten otros distintos. La limitación para uso residencial, en cambio, es prácticamente absoluta.

Podríamos citar numerosísimos planes urbanísticos. En general, en el subsuelo, no se permite el uso residencial ni habitaciones residenciales ni sanitarias. Los sótanos por debajo del primero sólo se pueden destinar a aparcamientos, instalaciones técnicas del edificio, cámaras acorazadas y similares. No obstante se pueden autorizar otros usos distintos de la casa habitación o residencial si se dota al local de medidas técnicas seguras que cubran los riesgos de incendio, explosión y otros, y se garanticen con seguridad el desalojo de las personas en tales casos. Estas limitaciones, acaso no adaptados a las posibilidades técnicas actuales, plantean muchos problemas, en particular, en estaciones de ferrocarril o metro, respecto de las oficinas y tiendas que allí se ubican.

Por otro lado, una regla o principio bastante generalizado en la legislación y el planeamiento urbanísticos es el relativo al no cómputo de la edificación bajo rasante a efectos de edificabilidad, del consumo del aprovechamiento urbanístico patrimonializable, especialmente en cuanto a aparcamientos y cuartos de servicio, que son precisamente los usos más corrientes en el subsuelo, con lo que el principal aprovechamiento bajo rasante no computa. Es decir, los metros edificables de que dispone el propietario se pueden materializar en el suelo y vuelo, sin que los usos permitidos del subsuelo resten edificabilidad. Que tales usos no computen, con todo, no significa que no constituyan un aprovechamiento reconocido al propietario que, de ser limitado de forma singular, como hemos visto, debe ser indemnizado.

3. CUANDO EL SUBSUELO PERTENECE A UN SUJETO DISTINTO AL DUEÑO DEL SUELO: ESPECIALMENTE SUBSUELO PRIVADO BAJO SUELO PÚBLICO.
Hemos señalado que, en principio, la parte del subsuelo en que se puede materializar el aprovechamiento del dueño del suelo pertenece a éste. Pero, tras una cierta evolución, tanto técnica como jurídica, hoy se reconoce que pueda haber dos (o más) propiedades separadas sobre el suelo y el subsuelo, especialmente cuando se trata de un subsuelo privado bajo suelo público.

Porque, en principio, el dueño del suelo lo es también del subsuelo, como sigue disponiendo el artículo 350 del Código Civil, con el alcance ya expuesto; pero el artículo 17 del Texto Refundido de la Ley del Suelo estatal admite que las fincas puedan situarse “en la rasante, en el vuelo o en el subsuelo”, en este caso en virtud de un derecho de subedificación análogo al de superficie, que permita construir y hacer propia la obra situada bajo la rasante, como exclusión voluntaria del principio de accesión.

Esta división de propiedades por planos puede producirse entre distintas propiedades privadas (mediando el correspondiente contrato), pero también, como hemos avanzado, entre propiedades privadas y públicas.

Así, en principio, el subsuelo del suelo público (plazas, calles, paseos y parques públicos) queda afectado automáticamente al dominio público por la aprobación del planeamiento, y su uso privado, temporal, exige una concesión administrativa. Sin embargo, la desafectación (privatización) del subsuelo público es admitida por el Texto Refundido de la Ley del Suelo estatal, al establecer en su art. 17.4 que “cuando, de conformidad con lo previsto en su legislación reguladora, los instrumentos de ordenación urbanística destinen superficies superpuestas, en la rasante y el subsuelo o el vuelo, a la edificación o uso privado y al dominio público, podrá constituirse complejo inmobiliario en el que aquéllas y ésta tengan el carácter de fincas especiales de atribución privativa, previa la desafectación y con las limitaciones y servidumbres que procedan para la protección del dominio público”.

4. EL LLAMADO RIESGO ARQUEOLÓGICO.
Finalmente, debe hacerse mención a que diversas legislaciones urbanísticas y planes municipales en España consideran que, en determinadas zonas arqueológicas expresamente delimitadas por la Comunidad y por el plan municipal, la carga de la prueba de que bajo el suelo haya o no haya restos valiosos debe aportarla la propiedad, con prospección y excavaciones previas bajo la dirección de un arqueólogo profesional y por cuenta y cargo de la propiedad.

Para que esta actuación sea útil, deben realizarse las prospecciones arqueológicas antes de solicitar la aprobación del proyecto de urbanización o la licencia de edificación, precisamente para evitar que, una vez aprobado el proyecto o concedida la licencia e iniciadas las obras éstas tengan que paralizarse por la aparición imprevista de restos, con el consiguiente perjuicio de las mismas, lo que ha venido impulsando siempre la lógica (aunque reprobable) ocultación e incluso destrucción de los hallazgos.

En este sentido, aparte de la previsión de Planes Especiales de protección arqueológica en diversas leyes autonómicas, planes como el de la ciudad de Madrid delimitan ciertas áreas de protección arqueológica (en Madrid, las Terrazas del Manzanares, la Cantera del Trapero y el Centro Histórico), en que las obras exigen previos estudios arqueológicos.



Francisco García Gómez de Mercado
Abogado


Originalmente publicado en la revista Inmueble, nº 113, julio-agosto 2011.

jueves, 26 de mayo de 2011

Sentencia del TJUE sobre el urbanismo valenciano




La Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 26 de mayo de 2011 desestima el recurso de la Comisión Europea contra la legislación urbanística valenciana, en relación con el supuesto incumplimiento de la normativa de contratación pública.

Según el Tribunal, no se ha demostrado en absoluto que las obras de urbanización constituyan el objeto principal del contrato celebrado entre la entidad territorial y el urbanizador en el marco de una actuación integrada (o sistemática) en gestión indirecta. La ejecución llevada a cabo por el urbanizador comprende actividades que no pueden calificarse de «obras» en el sentido de las Directivas invocadas por la Comisión en su escrito de demanda, a saber, la elaboración del plan de desarrollo; la propuesta y la gestión del correspondiente proyecto de reparcelación; la obtención gratuita en favor de la Administración de los suelos dotacionales públicos y con destino al patrimonio público de suelo de la entidad territorial; la gestión de la transformación jurídica de los terrenos afectados y la realización del reparto equitativo de las cargas y beneficios entre los interesados, así como las operaciones de financiación y de garantía del coste de las inversiones, obras, instalaciones y compensaciones necesarias para la ejecución del PAI. Así ocurre también cuando el urbanizador, debe organizar el concurso público destinado a designar al empresario constructor al que se confiere la ejecución de las obras de urbanización.

La actuación del agente urbanizador responde más bien, según el Tribunal de Justicia, a una actividad de servicios, y no de obras como objeto principal. Por ello,
no es aplicable la normativa relativa a la contratación pública de obras.Ello contrasta con sentencias precedentes del Tribunal de Justicia, como la dictada el 12 de julio de 2001, en el asunto de las obras de urbanización en el área del Teatro de la Scala de Milán, la de 18 de enero de 2007, en relación con el Ayuntamiento de Roanne, o la de 21 de febrero de 2008, contra la legislación de la República Italiana.

En estas sentencias precedentes se afirmaba el carácter público de las obras de urbanización y la consiguiente aplicación de la normativa de contratación pública para su adjudicación.

La nueva sentencia no debe considerarse como contradictoria con las anteriores. No se desdice de la calificación como públicas de las obras de urbanización, pero se precisa que la labor del agente urbanizador, o de una junta de compensación, va más allá de ejecutar tales obras, por lo que la correspondiente relación convencional o contractual no queda sujeta a dicha normativa (aunque sí lo podrá estar la adjudicación de las obras de urbanización en sí).




Francisco García Gómez de Mercado
Abogado

lunes, 28 de marzo de 2011

El subsuelo ante el urbanismo


Más allá de la consideración tradicional del subsuelo como contenedor de recursos naturales (aguas, minerales, hidrocarburos, etc.), el subsuelo es protagonista de las infraestructuras urbanas (como el metro o distintas canalizaciones) y también de las estructuras (fundamentalmente aparcamientos). Con el desarrollo de la técnica unido a la escasez de suelo bien ubicado y el incremento dramático de su precio (a pesar de su relativa reducción tras la explosión de la burbuja) es factible y rentable un uso del subsuelo cada vez más intensivo. El valor del suelo sigue todavía legalmente centrado en su superficie y la edificabilidad que sobre ella es posible. Pero, al mismo tiempo, el ordenamiento urbanístico permite un uso intensivo del subsuelo (hasta cuatro plantas bajo rasante en Madrid) sin consumir edificabilidad lucrativa. Y, por los motivos expuestos (escasez y carestía del suelo), esa parte del iceberg inmobiliario bajo la superficie puede llegar a tener, según las circunstancias, un valor considerable, mayor incluso, en algún caso, que la posible edificación en superficie. No obstante, no todo el subsuelo es privado y, por ello, su explotación económica exige la intervención de la Administración. De hecho, superadas hace mucho doctrinas radicales que llevaban la propiedad del suelo hasta el centro de la tierra, se viene considerando el subsuelo como una especie de dominio público natural. Se impone, pues, la obtención de una concesión administrativa, como título jurídico que otorga al concesionario el uso de la propiedad pública. Pero también se permite hoy la desafectación del subsuelo público, conforme a las pertinentes normas urbanísticas y el oportuno expediente de desafectación (lo que consagra la vigente Ley del Suelo). De esta manera, se llega a concebir un subsuelo privado baja la rasante de un suelo público (especialmente útil en aparcamientos bajo superficie privada pero que invaden, en parte, el subsuelo de las vías públicas). La importancia del subsuelo y su valor independiente, y no como mero anejo del suelo, también se pone de manifiesto en supuestos de expropiación. Se admite, así, la expropiación del suelo, pero se reclama la reversión del subsuelo; o, de forma inversa, se limita el objeto de la expropiación al subsuelo, reclamando los propietarios mantener la propiedad del suelo y su aprovechamiento.

En definitiva, la técnica y la necesidad nos llevan, como siempre, a nuevas fórmulas jurídicas, superando dogmas anteriores. Ya no resiste el principio del único propietario desde el centro de la tierra al cielo. Podremos tener, así, distintas propiedades, y titularidades públicas y privadas, en sucesivas capas.



Francisco García Gómez de Mercado
Abogado

jueves, 17 de marzo de 2011

Urbanismo: La propiedad ante el urbanismo. Planificación y gestión urbanística. Licencias y disciplina urbanística. Expropiación forzosa.


Como fruto de nuestra experiencia profesional, docente y doctrinal, hemos preparado esta obra, que no es una pura obra interna del Despacho sino resultado de la colaboración con otros profesionales, con los que hemos tenido el privilegio de trabajar, especialistas en los distintos campos del Derecho administrativo que reúnen un conocimiento profundo de esta rama jurídica con una práctica intensa en su ejercicio profesional, ya sean Abogados en ejercicio, Abogados del Estado, Letrados de las Comunidades Autónomas, Corporaciones Locales y otros órganos y organismos públicos, Técnicos de la Administración, o Jueces y Magistrados de lo Contencioso-Administrativo, pues todas las perspectivas son enriquecedoras.

La obra se integra en una colección de Derecho Administrativo práctico, que pretende ser una herramienta útil para el ejercicio de la abogacía en el campo del Derecho Público, un área del Derecho que, en contra de lo que pudiera pensarse desde fuera, no está reservada a unos pocos especialistas, sino que comprende una amplia práctica a muy diferentes niveles, con algunos que quizá se reduzcan a un cierto número de asuntos de gran cuantía pero con otros de carácter masivo.

No es éste un Derecho que afecte exclusivamente a una clase de personas o entidades: todos los ciudadanos y empresas nos relacionamos de un modo u otro con las Administraciones Públicas. Sea por el ejercicio de potestades sancionadoras de diversos tipos, licencias y autorizaciones relativas a las más variadas actividades, la contratación o subcontratación con la Administración, la percepción de subvenciones o el sometimiento a múltiples procedimientos administrativos, existe un campo amplísimo de asuntos, tanto por número como por extensión, en que es necesario el asesoramiento jurídico y la defensa en juicio que nuestro ordenamiento confía a los Abogados. De hecho, lo contencioso-administrativo representa, desde hace años, el mayor volumen de asuntos en el Tribunal Supremo.

La colección Derecho Administrativo Práctico tiene el afán de ser un instrumento útil para distintos estudiosos y prácticos del Derecho, con diferentes conocimientos e intereses. Ello incluye al Técnico de la Administración que ha de aplicar la legislación vigente en los diferentes ámbitos de la misma, al Letrado de la Administración que debe asesorar sobre la conformidad a Derecho del actuar administrativo en esta materia y defender los intereses cuya postulación tiene atribuida ante los tribunales, al abogado del administrado, y también a jueces y magistrados que han de otorgar una efectiva tutela en aquellos asuntos litigiosos relativos a la Administración que se susciten oportunamente ante ellos.

En particular, aparte de los jueces y magistrados, a quienes se presume el conocimiento del Derecho, conforme a la máxima iura novit curia, y a quienes prestan sus servicios a la Administración y tienen una práctica diaria, a veces masiva, del Derecho administrativo (además, en todos estos casos, de la preparación comprobada a través de los correspondientes procedimientos de selección), esta colección está pensada, en gran medida, en la perspectiva del Letrado de empresa, sea interno y trabaje en su asesoría jurídica, o externo y preste sus servicios desde un despacho de abogados, Letrado que, en general, se encuentra ocupado con problemáticas jurídicas de diversa índole y que afronta los temas relativos al Derecho administrativo en general en inmersiones esporádicas.

El plan de la colección es teórico-práctico. No pretende constituir unos comentarios doctrinales ni unos simples formularios. Tampoco tiene pretensiones exhaustivas en cada una de las materias que trata, ya que, la urgencia, acumulación y variedad de los asuntos a considerar muchas veces hace poco práctico un estudio exhaustivo en el que, a pesar del material ofrecido, pueda ser difícil encontrar soluciones a los problemas inmediatos. De este modo, su objetivo es aportar unos breves comentarios que expongan las bases de la materia (pues no hay nada más práctico que una buena teoría) y los principales problemas o cuestiones que la práctica jurídico-administrativa plantea en cada uno de los temas tratados, desde el conocimiento y la experiencia; aportando ejemplos prácticos de alegaciones y documentos emitidos con ocasión de expedientes administrativos (en los que toda similitud con situaciones reales y personas concretas es pura coincidencia) así como el planteamiento de casos prácticos o cuestiones en relación con los supuestos de hecho que resultan de la documentación contenida en la obra.

Así, cada capítulo contiene, en primer lugar, una exposición con vertiente práctica (esto es, una exposición de los problemas o actuaciones más importantes que se plantean en la práctica y su solución o soluciones legales) y, asimismo, casos prácticos, modelos y/o formularios. Por supuesto, la extensión de cada elemento (exposición, modelos, casos) dentro de cada capítulo depende del tema a tratar, puesto que es evidente que hay temas en que interesa más conocer de la mano de los especialistas una cosa que otra.

El presente volumen se dedica fundamentalmente al Urbanismo, esto es, a la construcción de la Ciudad, la Urbe. Por supuesto desde la perspectiva jurídica, pero sin olvidar la repercusión que en este ámbito tienen otras perspectivas, puesto que en el Urbanismo confluyen el Derecho, la Arquitectura, la Ingeniería, la Economía y la Política.

A su vez, dentro del Derecho, el Urbanismo encaja preferentemente en el área del Derecho Administrativo, y de ahí su incorporación a la presente colección, sin perjuicio de la relevancia a estos efectos del Derecho civil en cuanto a la propiedad, derechos reales y Registro de la Propiedad.

Comenzaremos con la determinación del régimen urbanístico del suelo. La propiedad del suelo viene, hoy, completamente mediatizada por la normativa y el planeamiento urbanístico, planeamiento del que haremos un examen especial, en sus distintas modalidades. En todo caso, con ejemplos prácticos.

Pasando del dicho al hecho, del deber ser al ser, tenemos que comentar los diferentes sistemas de ejecución del planeamiento, tanto en el aspecto material, de realización de las obras de urbanización, como en el jurídico, relativo a la propiedad de las fincas resultantes.

De otro lado, el cumplimiento de la normativa y el planeamiento urbanístico, impone la existencia y consideración de los diferentes medios de protección de la legalidad y disciplina urbanística, incluyendo también el sometimiento a licencia de las más variadas actuaciones en relación con el suelo, las construcciones y el subsuelo.

No olvidamos los patrimonios públicos del suelo, los derechos de superficie y los derechos de adquisición preferente, como instrumentos de intervención en el mercado del suelo.

Finalmente, abordamos la expropiación forzosa, que puede ser definida como cualquier forma de intervención administrativa que implique la privación singular de la propiedad privada o de derechos o intereses patrimoniales legítimos, acordada imperativamente, en virtud de una causa de utilidad pública o interés social, y que conlleva la correspondiente indemnización. La propiedad, garantizada constitucionalmente, está sujeta a su función social y a la posible expropiación por razones de interés público, llegando así éste a justificar la privación de las propiedades de los ciudadanos y empresas, si bien con derecho al justo precio de las mismas.

De todo ello, desde la perspectiva práctica que inspira esta colección, nos ocuparemos en este volumen.

Insistimos en que cualquier semejanza entre la documentación práctica contenida en esta colección y la realidad es puramente involuntaria, puesto que los modelos, formularios o casos prácticos facilitados han sido creados a efectos puramente didácticos. Pueden ser, sin embargo, verídicas las publicaciones oficiales u otros instrumentos aprobados oficialmente, por su carácter público.

Francisco García Gómez de Mercado
Abogado