lunes, 11 de julio de 2011

¿Podemos contruir bajo nuestro suelo?




Vuelvo a escribir sobre el subsuelo, cada vez más "de moda" a petición de la revista INMUEBLE.




1. DE QUIÉN ES EL SUBSUELO
Lo primero que cabe preguntarse al referirse al subsuelo en las ciudades, objeto de una cada vez mayor explotación, es ¿de quién es el subsuelo?

Por supuesto, hoy en día están superadas las consideraciones históricas que extendían verticalmente la propiedad hasta el mismo centro de la tierra. Estas consideraciones se enmarcaban en una concepción absoluta y “sacrosanta” de la propiedad, y, al mismo tiempo, a una dificultad técnica de acceder más allá de escasos metros. En la actualidad, en cambio, se estima que el alcance de la propiedad del suelo, en relación con el subsuelo, que, en principio, es reconocida por el artículo 350 del Código Civil, no puede superar el límite donde exista un interés razonablemente tutelable del propietario.

Este interés del propietario se concreta en las plantas que pueden construirse bajo el subsuelo, más los correspondientes cimientos y el espacio necesario para el asentamiento de estos. Pero las plantas bajo rasante no solo vienen limitadas por razones técnicas sino también por el planeamiento urbanístico.

Efectivamente, según dispone el artículo 8.2 del Texto Refundido de la Ley del Suelo estatal, las facultades urbanísticas del propietario del suelo “alcanzarán al vuelo y al subsuelo sólo hasta donde determinen los instrumentos de ordenación urbanística, de conformidad con las leyes aplicables y con las limitaciones y servidumbres que requiera la protección del dominio público”. Así, por ejemplo, el Plan General de Madrid establece, salvo excepciones, que el número máximo de plantas inferiores a la baja, sin contar semisótanos, será de 4, con una profundidad máxima de 12 metros.

Pues bien, como aclara la Ley urbanística catalana, el derecho del propietario del suelo, en relación con el subsuelo, queda sometido a las limitaciones y servidumbres necesarias para la prestación de servicios públicos o de interés público (alcantarillado, metro, etc.), siempre que estas servidumbres sean compatibles con el uso del inmueble privado, de conformidad con el aprovechamiento urbanístico atribuido. De lo contrario, ha de procederse a la correspondiente expropiación. Quiere esto decir que el propietario no puede oponerse ni exigir indemnización alguna respecto de usos del subsuelo que no afecten en modo alguno los usos e intensidades de que sea susceptible la finca conforme al plan urbanístico (p. ej. sótanos y cimientos de las construcciones permitidas). Pero si tales servicios públicos quedasen excesivamente cerca del suelo e impidiesen la realización del aprovechamiento que se reconoce al dueño del suelo (y del subsuelo inmediato), éste debería ser indemnizado.

2. PARA QUÉ SE PUEDE USAR EL SUBSUELO
Una vez que hemos podido definir hasta dónde alcanza la propiedad del suelo respecto del subsuelo, queda por determinar a qué usos se puede destinar el subsuelo. El principal a día de hoy es el de aparcamiento, pero se admiten otros distintos. La limitación para uso residencial, en cambio, es prácticamente absoluta.

Podríamos citar numerosísimos planes urbanísticos. En general, en el subsuelo, no se permite el uso residencial ni habitaciones residenciales ni sanitarias. Los sótanos por debajo del primero sólo se pueden destinar a aparcamientos, instalaciones técnicas del edificio, cámaras acorazadas y similares. No obstante se pueden autorizar otros usos distintos de la casa habitación o residencial si se dota al local de medidas técnicas seguras que cubran los riesgos de incendio, explosión y otros, y se garanticen con seguridad el desalojo de las personas en tales casos. Estas limitaciones, acaso no adaptados a las posibilidades técnicas actuales, plantean muchos problemas, en particular, en estaciones de ferrocarril o metro, respecto de las oficinas y tiendas que allí se ubican.

Por otro lado, una regla o principio bastante generalizado en la legislación y el planeamiento urbanísticos es el relativo al no cómputo de la edificación bajo rasante a efectos de edificabilidad, del consumo del aprovechamiento urbanístico patrimonializable, especialmente en cuanto a aparcamientos y cuartos de servicio, que son precisamente los usos más corrientes en el subsuelo, con lo que el principal aprovechamiento bajo rasante no computa. Es decir, los metros edificables de que dispone el propietario se pueden materializar en el suelo y vuelo, sin que los usos permitidos del subsuelo resten edificabilidad. Que tales usos no computen, con todo, no significa que no constituyan un aprovechamiento reconocido al propietario que, de ser limitado de forma singular, como hemos visto, debe ser indemnizado.

3. CUANDO EL SUBSUELO PERTENECE A UN SUJETO DISTINTO AL DUEÑO DEL SUELO: ESPECIALMENTE SUBSUELO PRIVADO BAJO SUELO PÚBLICO.
Hemos señalado que, en principio, la parte del subsuelo en que se puede materializar el aprovechamiento del dueño del suelo pertenece a éste. Pero, tras una cierta evolución, tanto técnica como jurídica, hoy se reconoce que pueda haber dos (o más) propiedades separadas sobre el suelo y el subsuelo, especialmente cuando se trata de un subsuelo privado bajo suelo público.

Porque, en principio, el dueño del suelo lo es también del subsuelo, como sigue disponiendo el artículo 350 del Código Civil, con el alcance ya expuesto; pero el artículo 17 del Texto Refundido de la Ley del Suelo estatal admite que las fincas puedan situarse “en la rasante, en el vuelo o en el subsuelo”, en este caso en virtud de un derecho de subedificación análogo al de superficie, que permita construir y hacer propia la obra situada bajo la rasante, como exclusión voluntaria del principio de accesión.

Esta división de propiedades por planos puede producirse entre distintas propiedades privadas (mediando el correspondiente contrato), pero también, como hemos avanzado, entre propiedades privadas y públicas.

Así, en principio, el subsuelo del suelo público (plazas, calles, paseos y parques públicos) queda afectado automáticamente al dominio público por la aprobación del planeamiento, y su uso privado, temporal, exige una concesión administrativa. Sin embargo, la desafectación (privatización) del subsuelo público es admitida por el Texto Refundido de la Ley del Suelo estatal, al establecer en su art. 17.4 que “cuando, de conformidad con lo previsto en su legislación reguladora, los instrumentos de ordenación urbanística destinen superficies superpuestas, en la rasante y el subsuelo o el vuelo, a la edificación o uso privado y al dominio público, podrá constituirse complejo inmobiliario en el que aquéllas y ésta tengan el carácter de fincas especiales de atribución privativa, previa la desafectación y con las limitaciones y servidumbres que procedan para la protección del dominio público”.

4. EL LLAMADO RIESGO ARQUEOLÓGICO.
Finalmente, debe hacerse mención a que diversas legislaciones urbanísticas y planes municipales en España consideran que, en determinadas zonas arqueológicas expresamente delimitadas por la Comunidad y por el plan municipal, la carga de la prueba de que bajo el suelo haya o no haya restos valiosos debe aportarla la propiedad, con prospección y excavaciones previas bajo la dirección de un arqueólogo profesional y por cuenta y cargo de la propiedad.

Para que esta actuación sea útil, deben realizarse las prospecciones arqueológicas antes de solicitar la aprobación del proyecto de urbanización o la licencia de edificación, precisamente para evitar que, una vez aprobado el proyecto o concedida la licencia e iniciadas las obras éstas tengan que paralizarse por la aparición imprevista de restos, con el consiguiente perjuicio de las mismas, lo que ha venido impulsando siempre la lógica (aunque reprobable) ocultación e incluso destrucción de los hallazgos.

En este sentido, aparte de la previsión de Planes Especiales de protección arqueológica en diversas leyes autonómicas, planes como el de la ciudad de Madrid delimitan ciertas áreas de protección arqueológica (en Madrid, las Terrazas del Manzanares, la Cantera del Trapero y el Centro Histórico), en que las obras exigen previos estudios arqueológicos.



Francisco García Gómez de Mercado
Abogado


Originalmente publicado en la revista Inmueble, nº 113, julio-agosto 2011.

6 comentarios:

  1. Todos los que hemos entrado en una cueva sabemos lo fresquito que es en verano y lo templado que se está en invierno.
    Con los adelantos del mundo moderno podríamos volver al subsuelo.
    Ya está bien de luz, luz, luz, que en un país como España es calor, calor, calor.

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  2. No todo es calor en España Nybroplan, pero es cierto que el subsuelo, que sigue siendo tabú para el uso residencial, es cada vez más interesante.

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  3. En una población cercana a Madrid el subsuelo se encuentra recorrido por sistemas de cuevas excavadas en el terreno natural. Se destinaban antiguamente a almacenamiento de aceite o vino en grandes tinajas de barro y pertencían a las grandes casas agrícolas de labor. Su sistema constructivo consiste en bóvedas y galerías sustentadas de prefil ojival, adaptado a las características de las tierras locales, sostenidas por machones y grandes pilares de tierra, en ocasiones reforzados de ladrillo.

    Con la reducción del tamaño de las parcelas el sistema subterráneo quedó troceado en propiedades diferentes, de una forma arbitraria desde el punto de vista constructivo. Además una parte se encuentra bajo espacios públicos.

    La pavimentación y la construcción intensiva sobre rasante han modificado las condiciones geotécnicas, en particular el tenor de humedad y compacidad de los suelos. Las fugas de agua y de gas incontroladas son otro factor de peligro del que no se toma nota hasta que es demasiado tarde. La cosnstrucción de sótanos modernos y los rellenos de hormigónen para conseguir cimentaciones seguras en las nuevas parcelas recorta el sistema, modificando las condiciones de ventilación tradicional.
    Todo ello causa ocasionalmente el colapso de las cuevas y de las construcciones o pavimentos y calles que sustentan.
    Finalmente, el sistema de cuevas puede considerarse de lto valor patrimonial histórico arquitectónico.

    Todo un desafío para el jurista.

    Norberto Beirak, Arquitecto

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  4. No creemos ahora una burbuja en el subsuelo.

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  5. Muy interesante el post y el comentario de Norberto.

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