miércoles, 29 de agosto de 2012

El Urbanismo en Estados Unidos

No se trata de menospreciar nuestro ordenamiento, que en algunos aspectos es bastante bueno (más en la teoría que en la práctica) ni de copiar acríticamente lo que se haga en otros sitios. Pero sí creo que es oportuno mirar afuera, ver qué se hace en otros países desarrollados, en esta u otras materias.

Pues bien, Estados Unidos es un ejemplo llamativo. Aunque a veces nos empañe la vista el antiamericanismo que el imperialismo provoca como reacción, Estados Unidos es un Estado de Derecho democrático con muchos años a cuestas y cuenta con una economía y una sociedad muy vivas.

A su vez, se trata de una nación muy plural, en particular en esta materia. Nos quejamos muchos que en España la Sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997 limitó la normativa común en la materia de forma excesiva (aunque acaso fue la Constitución misma, así como los Estatutos que con aquella forman el bloque de constitucionalidad). Pero en Estados Unidos el urbanismo depende casi enteramente de cada Estado (si bien, con todo, los Estados se copian entre sí a menudo, como sucede con nuestras Comunidades Autónomas) e incluso (lo que es más diferente de nuestro sistema) de los distintos municipios, con el caso extremo de Houston en donde, tras tres referéndums en la materia, la gente se ha negado a adoptar normas urbanísticas en la ciudad.

Con la famosa excepción de la ciudad tejana, generalmente los norteamericanos tienen, como nosotros, planes urbanísticos, con distintos usos, distancias y edificabilidades (Floor Area Ratio o FAR), si bien su sistema de planeamiento es más sencillo (e incluso en algunos Estados se admiten cambios de ordenación sin modificar el llamado Master Plan) y, sobre todo, la Administración goza de una mayor discrecionalidad en su aplicación.

Así, frente al carácter reglado de la licencia urbanística y la prohibición de reservas de dispensación en España, los norteamericanos no solo admiten licencias regladas (as-of-right permits) sino también licencias discrecionales más allá de los usos permitidos o incluso aceptando usos prohibidos excepcionalmente (special uses permits) y las propias dispensas (variances) cuando la ordenación urbanística causa un especial perjuicio al interesado (en lugar de reclamar responsabilidad patrimonial), dispensas que legalmente están muy limitadas pero que en la práctica son muy abundantes. También practican sin problema el Convenio Urbanístico de planeamiento (Development Agreement) que en Madrid nos tienen prohibido. Son mucho más tolerantes con las situaciones de fuera de ordenación (grandfathered o nonconforming). Y tienen instrumentos curiosos como las Floating zones, una previsión del plan urbanístico para un área todavía por concretar. A través de un Concept Plan se concreta sin todavía mucho detalle en un área que cumpla sus requisitos (landing), y luego se especifica más aún mediante un Site Plan.

Contrasta con nuestra rigideces muchas veces absurdas como prohibir las oficinas más arriba de la primera planta o impedir que se abra una oficina abierta al público en un parque empresarial salvo que la oficina ocupe todo el edificio.

Por otro lado, se nota que son una vieja democracia y que se preocupan de que la democracia y la participación ciudadana funcionen. En lugar de una "información pública" previa publicación en un boletín oficial que da lugar a unas alegaciones por escrito, se convoca una audiencia pública (hearing) no solo con anuncios en prensa sino incluso con notificaciones individuales a los interesados y con carteles en las propiedades afectadas por el expediente.

Por lo demás, no debemos confundir libertad con abuso: está prohibido el spot zoning, es decir, la ordenación para un determinado lugar que lo aparta y singulariza de su entorno.

A lo largo del siglo XX su Urbanismo fue mayoritariamente euclidiano (que nada tiene que ver con el matemático griego sino con Euclide, municipio pionero en esta materia), con zonas distintas para diferentes usos, lo que ha dado lugar a la ciudad dispersa y a la civilización del automóvil y los conmuters (personas que van al trabajo en coche desde zonas distantes). Pero este planteamiento inicial ha ido siendo superado a favor de usos mixtos.

A su vez, el Urbanismo como Derecho administrativo es completado con acuerdos privados en forma de private convenants and restrictions, esto es, por conjuntos de limitaciones del dominio y servidumbres de carácter privado constituidas por el promotor, lo que en España no es frecuente fuera de la propiedad horizontal y las urbanizaciones privadas.

¿Es un ejemplo a seguir? Al menos a tener en cuenta porque nuestro sistema es claramente perfectible, ofreciendo al mismo tiempo rigideces y malas prácticas.


Francisco García Gómez de Mercado
Abogado

5 comentarios:

  1. Nuestro sistema falla sobre todo en los políticos. Nuestro verdadero problema no es otro que el bajo nivel de los políticos. Aunque los funcionarios pasotas o talibanes (los hay también estupendos) ayudan lo suyo.

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  2. Pero con nuestros mimbres tendríamos dispensas y licencias especiales para los amigos y benefactores y licencias regladas para los demàs. Nuestro urbanismo es rígido... salvo si hay dinero. Y no hablo solo de corrupción sino de pura influencia.

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  3. Pero qué buscáis, ¿una nueva burbuja? ¿Solo sabemos vivir de esto?

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  4. Ariete, no buscamos una nueva burbuja, pero el sector inmobiliario es un sector importante, más en una economía de turismo y servicios como la nuestra.

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    1. No me gusta Estados Unidos, me gusta Europa. ¿Y el Urbanismo en Holanda o Suecia?

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