martes, 10 de septiembre de 2013

Informe de la CNC sobre el mercado del suelo



La Comisión Nacional de la Competencia, en su Informe sobre el Mercado del Suelo (http://www.cncompetencia.es/Inicio/Noticias/tabid/105/Default.aspx?Contentid=625326&Pag=1) propone flexibilizar el Urbanismo, tanto en la clasificación del suelo, como en la calificación de los usos como, finalmente, en cuanto a la gestión.

En primer lugar, sugiere convertir todo el suelo no protegido en urbanizable para evitar otra burbuja (página 77: “Utilizar mecanismos impositivos (de precio) o de derechos de urbanización en lugar de la delimitación de la frontera urbanística, convirtiendo en suelo apto para ser urbanizado todo el suelo que no deba estar protegido por motivos de interés público convenientemente justificados”). No atiende pues a aquellos que creen que una medida similar, promovida por la Ley del Suelo y Valoraciones de 1998, provocara la burbuja inmobiliaria. Y es que la liberalización de la oferta tiende, precisamente, a reducir la especulación. Lo cual no significa un proceso urbanizador sin exigencias. Así, la clave debe estar más en las exigencias impuestas al urbanizador (protección del medio ambiente, servicios, dotaciones, cesiones, etc.) que en el tiralíneas del planificador. No tanto en quiénes pueden desarrollar urbanísticamente su suelo sino cómo debe hacerse.

Por otro lado, se recomienda que debe promoverse un planeamiento urbanístico en el que los usos delimitados por la calificación no sean innecesariamente detallados y pormenorizados, con la finalidad de aumentar la flexibilidad, reducir la segmentación y favorecer la competencia en la asignación del suelo. La pormenorización de los usos suele ser harto detallada y enojosa muchas veces. Llegando incluso en ocasiones a estar fuera de la realidad (máxime con el transcurso del tiempo) o a ser de difícil aplicación práctica.

Por otro lado, deben introducirse medidas para reducir los costes de transacción en la fase de gestión urbanística para agilizar la transformación del suelo. En este sentido, se recomienda:

- Flexibilizar el diseño de las unidades de ejecución, permitiendo a los propietarios decidir qué terrenos deben incluirse en la unidad de ejecución y acordar, en caso de que así lo consideren oportuno, modificaciones de los coeficientes de ponderación, para facilitar las negociaciones.
- Realizar una simplificación administrativa de los sistemas de actuación actualmente vigentes, con el objetivo de reducir la rigidez y facilitar una respuesta más rápida y ágil por parte de la oferta.
- Eliminar los derechos de tanteo y retracto de las Administraciones Públicas sobre los terrenos. Derechos que muy raramente se ejercitan, por falta de conveniencia y también por falta de fondos, y que sin embargo, en cuanto penden sobre las transmisiones, las pueden perjudicar.

Todo lo anterior no significa que las cosas se hagan mal, y el Informe también contiene exigencias. Así, sería preciso introducir la obligación de que los planes urbanísticos incorporen una Memoria de Competencia, cuya objetivo sea evaluar el planeamiento desde el punto de vista de la competencia, con la finalidad de que no se introduzcan restricciones injustificadas a la implantación de determinadas actividades económicas. También sería necesario, según el repetido Informe, que los procesos de elaboración y aprobación de los instrumentos de planeamiento y convenios urbanísticos se realicen de acuerdo con los principios de publicidad, transparencia, concurrencia y no discriminación. Lo cual es ya una exigencia formal pero que no siempre se cumple sustancialmente. Y lo mismo cabe decir respecto de la reclamación de que deba garantizarse que los Patrimonios Públicos de Suelo se destinen efectivamente a los fines establecidos en la normativa vigente.

¿Tomarán nota el legislador estatal y los autonómicos, en la parte que les corresponde a cada uno?



Francisco García Gómez de Mercado
Abogado

4 comentarios:

  1. Ojalá tomen nota pero a nuestros políticos incluso los que van de liberales les gusta el dirigismo. Y a los funcionarios regir nuestra vida.

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  2. Evitar la burbuja... Esto es volver a la ley Aznar de la Burbuja!!!

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  3. La ley del 98 no provoca la burbuja. Eso es una leyenda urbana. En primer lugar la ley del 98 realmente no llegó a ser efectiva pues se enfrentaba no solo a las leyes autónomas sino sobretodo a la mentalidad dirigista del complejo político-técnico que manda en el urbanismo español. Ese es el culpable.

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  4. La ley del 98 no provoca la burbuja. Eso es una leyenda urbana. En primer lugar la ley del 98 realmente no llegó a ser efectiva pues se enfrentaba no solo a las leyes autónomas sino sobretodo a la mentalidad dirigista del complejo político-técnico que manda en el urbanismo español. Ese es el culpable.

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