viernes, 20 de junio de 2014

El suelo urbanizable sectorizado pero sin ordenación pormenorizada no es suelo urbano a efectos catastrales




Venía considerándose que la frontera entre las fincas urbanas y las rústicas a efectos catastrales y, por tanto, del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, con una importante diferencia de valoración, se encontraba entre el suelo urbano y urbanizable sectorizado (o delimitado) por un lado y el suelo urbanizable no sectorizado o no urbanizable por otro.

Ello llevaba a la injusta situación de que suelos que no podían urbanizarse sin antes aprobarse el correspondiente Plan Parcial o instrumento equivalente tributaban como si urbanos fuera a pesar de su presente rústico. Esta situación se ha agravado y generalizado, además, ante el parón del proceso urbanístico producido con la crisis "del ladrillo", tras la llamada "burbuja" inmobiliaria, ya que la espera puede ser muy larga.

Pues bien, recientemente, el Tribunal Supremo ha entendido, en un recurso de casación en interés de Ley, que la frontera se encuentra más allá, concretamente entre el suelo urbanizable sectorizado o delimitado que cuenta con ordenación pormenorizada (mediante Plan Parcial o instrumento equivalente) y el que no cuenta con ella.

En efecto, la Sentencia del Tribunal Supremo, de 30 de mayo de 2014, núm. 2159/2014 (Recurso núm. 2362/2013), por la que se resuelve el recurso de casación en interés de ley presentado por el Abogado del Estado contra la sentencia de 26 de marzo de 2013 de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Extremadura, confirma el criterio de la Sentencia del Tribunal Superior que considera que, para la calificación de bienes inmuebles como urbanos, a efectos catastrales, no basta que el suelo tenga la consideración de urbanizable sectorizado o delimitado sino que es preciso que cuente con una ordenación pormenorizada.

En este sentido, el Fundamento Jurídico Sexto de la citada sentencia del Tribunal Supremo, recoge que

 “…no cabe sostener, como manifiesta el Abogado del Estado, que todo el suelo urbanizable sectorizado o delimitado por el planeamiento general tiene per se la consideración catastral de suelo urbano sin distinguir si se encuentra ordenado o no ordenado…

Antes, por el contrario, hay que entender que el legislador catastral quiso diferenciar entre suelo de expansión inmediata donde el plan delimita y programa actuaciones sin necesidad de posteriores tramites de ordenación, de aquel otro que, que aunque sectorizado carece de tal programación y cuyo desarrollo urbanístico queda pospuesto para el futuro, por lo que a efectos catastrales sólo pueden considerarse suelos de naturaleza urbana el suelo urbanizable sectorizado ordenado así como el suelo sectorizado no ordenado a partir del momento de aprobación del instrumento urbanístico que establezca las determinaciones para su desarrollo. Antes de ese momento el suelo tendrá, como dice la sentencia recurrida, el carácter de rústico”.

A mayor abundamiento, añade el Alto Tribunal, que en caso contrario, “podríamos encontrarnos con inmuebles urbanizables sectorizados no ordenados con valor catastral superior al del mercado, con posible vulneración del principio de capacidad económica, que no permite valorar un inmueble por encima de su valor de mercado, porque se estaría gravando un riqueza ficticia o inexistente”, y se vulneraría además la previsión expresa del art. 23.2 TRLCI en el sentido de que el valor catastral no puede superar al de mercado.

También añade la Sentencia una crítica a la discrepancia valorativa que a menudo se procede entre el ámbito fiscal y el expropiatorio o urbanístico (y que generalmente el Tribunal Supremo viene despreciando considerando que son dos órdenes normativos distintos, cfr. p.ej. STS 12-11-2012, Rec. 5679/2010), advirtiendo que "si se desconectan completamente ambas normativas nos podemos encontrar con valores muy diferentes, consecuencia de métodos de valoración distintos, de suerte que un mismo bien inmueble tenga un valor sustancialmente distinto según el sector normativo de que se trata, fiscal o urbanístico, no siendo fácil justificar que a efectos fiscales se otorgue al inmueble un valor muy superior al que deriva del TRLS, obligando al contribuyente a soportar en diversos tributos una carga fiscal superior, mientras que resulta comparativamente infravalorado a efectos reparcelatorios, expropiatorios y de responsabilidad patrimonial".


Francisco García Gómez de Mercado
Abogado

5 comentarios:

  1. Estos nuevos valores catastrales se basan en la ficción de que existen suficientes promotores dispuestos a desarrollar todos los sectores de suelo urbanizable, y, por tanto, hay un mercado para todas las nuevas áreas urbanizables. Ahora bien, la realidad es que dado que estos promotores no existen, los nuevos valores catastrales suponen una carga fiscal inasumible para los propietarios de estas fincas, que han multiplicado por 10, por 20 y en algunos casos por 100 su valor fiscal, con la repercusión que ello tiene en los diferentes impuestos, sin que haya habido cambios físicos en sus parcelas • las, y sin ninguna perspectiva de edificabilidad.
    Como las exiguas rentas de la tierra no permiten a su propietarios pagar los tributos, ni tampoco es posible, por falta de mercado, vender la parcela • a los precios que corresponden a los nuevos valores catastrales, se puede considerar que estos valores tienen un carácter confiscatorio, ya que el valor catastral, según la Ley, no puede superar nunca el valor de mercado, y debe tener como referencia el 50% del valor de mercado. Ninguno de estos requisitos legales se cumple.
    Algunos ayuntamientos están trabajando para modificar los planeamientos, volviendo a recalificar parte de estas parcelas como "suelo urbanizable no delimitado", una calificación que, en principio, permitiría mantener para estas parcelas • las un valor catastral como terreno rústico . Como cualquier modificación importante de los planeamientos, esto puede ser un proceso largo y complicado de hacer, debido a que todo el planeamiento está imbricado, con muchos intereses en juego. Además, las hectáreas no recalificadas continuarán en la misma situación.
    Aunque hubo una sentencia del Tribunal Supremo en el sentido de que no se puede cobrar el IBI urbano en terrenos que no tengan un plan de desarrollo urbanístico concreto, la Administración parece refractario a corregir la situación de oficio y de inmediato , salvo alguna honrosa excepción. No parece que a la Administración local y estatal les preocupe mantener el principio de equidad, ni el principio de proporcionalidad entre la carga impositiva y la capacidad económica. Tampoco se entra a considerar si los valores catastrales de los terrenos en cuestión están de acuerdo con el mercado, ni se da ideas de cómo corregir inmediatamente el despropósito.
    De todo ello se desprende que, mientras no se obligue por resolución judicial, se continuará con los valores vigentes. Esto obliga a litigar a los propietarios de suelo no desarrollado, muchos de los cuales son pequeños propietarios que han heredado la tierra, que indefinidamente continuarán perdiendo dinero por culpa de un IBI desproporcionado. Esta actitud dice muy poco de nuestras administraciones, las cuales parece que para no dejar escapar ingresos (un vuelo pensar que es con el buen fin de no renunciar a los nuevos ingresos que supone para las tristes arcas municipales), están provocando un perjuicio económico injusto para los propietarios afectados. Es defendible esta actitud desde una administración pública?

    Josep M. Nadal y Gené,

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  2. Que opinión tenéis del caso de suelos urbanos no consolidados, que precisan de un Plan Parcial de Reforma Interior y que ademas de la correspondiente urbanización conllevan cargas urbanísticas equiparables a suelo urbanizable (cesiones de viales, infraestructuras, zonas verdes, aprovechamiento lucrativo...).

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  3. Perdona pero no resolvemos consultas jurídicas vía blog.

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  4. Se modifica la Ley del Catastro por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria para que solo el suelo que tenga tanto sectorización o delimitación como ordenación detallada (Plan Parcial) sea urbano a efectos del Catastro, pero la reforma solo entra en vigor a partir de cada nueva valoración colectiva local, con lo que, hasta que se revisen los valores catastrales en cada municipio, el Catastro seguirá considerando suelo urbano el sectorizado sin Plan Parcial a pesar de las sentencias en contra.

    Cuatro. Se modifica la letra b) del apartado 2 del artículo 7, que queda redactada del siguiente modo:
    «b) Los terrenos que tengan la consideración de urbanizables o aquellos para los que los instrumentos de ordenación territorial y urbanística aprobados prevean o permitan su paso a la situación de suelo urbanizado, siempre que se incluyan en sectores o ámbitos espaciales delimitados y se hayan establecido para ellos las determinaciones de ordenación detallada o pormenorizada, de acuerdo con la legislación urbanística aplicable».
    Disposición transitoria séptima. Régimen transitorio para la aplicación de la modificación de la letra b) del apartado 2 del artículo 7.
    «El cambio de naturaleza de los bienes inmuebles urbanos cuya clasificación no se corresponda con la letra b) del apartado 2 del artículo 7 en la redacción dada al mismo por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, será de aplicación a partir del primer procedimiento simplificado de valoración colectiva que se inicie con posterioridad a su entrada en vigor. A tales efectos los Ayuntamientos deberán suministrar a la Dirección General del Catastro información sobre los suelos que se encuentren afectados. Dicho procedimiento se ajustará a lo dispuesto en la letra g) del apartado 2 del artículo 30, con excepción de su efectividad, que tendrá lugar el 1 de enero del año en que se inicie dicho procedimiento.
    Los inmuebles rústicos que a la entrada en vigor de la Ley 13/2015, de 24 de junio, de reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, se encuentren en la situación prevista en el apartado 2 de la disposición transitoria segunda, se podrán valorar de acuerdo con los criterios contenidos en dicho apartado a través del procedimiento simplificado de valoración colectiva previsto en la letra h) del apartado 2 del artículo 30, con excepción de su efectividad, que tendrá lugar el 1 de enero del año en que se inicie dicho procedimiento.»

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  5. El TEAC confirma el nuevo criterio:
    Unidad resolutoria: Vocalía Séptima
    Fecha de la resolución: 13/05/2015
    Asunto: IBI. Consideración de bien inmueble urbano a efectos catastrales. Requisitos
    Criterio:Para clasificar como urbanos, al amparo de lo previsto en el artículo 7.2.b) del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aquellos bienes inmuebles cuyo suelo sea urbanizable sectorizado o delimitado según el planeamiento urbanístico, resulta exigible que se haya aprobado el instrumento de ordenación que establezca las determinaciones para su desarrollo.

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