viernes, 22 de diciembre de 2017

Nueva inconstitucionalidad parcial del Texto Refundido de la Ley de Suelo






La Sentencia del Tribunal Constitucional de 14 de diciembre de 2017 (Rec. 5493/2013) anula algunos de los preceptos de la Ley de Reforma y Rehabilitación Urbana y, en consecuencia, también su reproducción en el vigente Texto Refundido de la Ley de Suelo, al amparo de un recurso de inconstitucionalidad presentado por la Generalidad de Cataluña.



Así, la Sentencia nuevamente interpreta cuál es el marco de competencias del Estado y de las Comunidades Autónomas, en función de los títulos competenciales concurrentes.

Sin que la afectación sea más que limitada pero sí variada, podemos destacar lo siguiente:

1) No corresponde al Estado regular ni la evaluación del estado de conservación del edificio ni las condiciones de accesibilidad.

2) Tampoco corresponde al Estado establecer el régimen jurídico de las actuaciones que afectan al suelo urbanizado, ni el contenido del contenido del acuerdo de delimitación de los ámbitos de actuación conjunta, continua o discontinua, o de las actuaciones aisladas; y el contenido de la Memoria de viabilidad económica que debe acompañar tanto a los instrumentos de ordenación como de ejecución se ha efectuado de manera excesivamente detallada y agotadora, impidiendo a la Comunidad Autónoma desplegar sus potestades normativas.

3) Nuevamente se dice, como ya entendió la STC 61/1997, que el Estado no puede dictar normas con fines de supletoriedad, al amparo del artículo 149.3 CE, que no es una norma competencial.

4) Se declara inconstitucional la regla establecida sobre la liberación de la expropiación por el art. 43.2 TRLS15, según la cual, frente a las restricciones impuestas por algunas legislaciones autonómicas, prescribía que “la liberación de la expropiación no tendrá carácter excepcional, y podrá ser acordada discrecionalmente por la Administración actuante, cuando se aporten garantías suficientes, por parte del propietario liberado, en relación con el cumplimiento de las obligaciones que le correspondan”. Por tanto, la liberación de la expropiación sí podrá tener carácter excepcional y limitado si así lo establece la ley autonómica.

5) Finalmente, hay que destacar la anulación parcial y la interpretación conforme a la propia Sentencia de los supuestos en que la Ley impone el silencio negativo. Recordemos que el legislador estatal optó por imponer el silencio negativo ante los problemas de seguridad jurídica causados por el silencio positivo. 

Pues bien, ahora el Tribunal Constitucional admite el establecimiento del régimen de silencio negativo pero no con carácter general.

Se admite en el caso de obras de edificación, en conexión con la competencia estatal ejercida a través de la Ley de Ordenación de la Edificación.

Algunos supuestos, en cambio,  son directamente declarados inconstitucionales como el de las parcelaciones, segregaciones u otros actos de división de fincas en cualquier clase de suelo, cuando no formen parte de un proyecto de reparcelación. En tales casos habrá que estar a la correspondiente legislación autonómica para determinar el sentido del silencio, con respeto claro está al régimen común de la LPAC.

Tampoco se admite la competencia estatal para imponer el silencio negativo en las talas de masas arbóreas o de vegetación arbustiva, salvo cuando se trate de aplicar la legislación de protección del dominio público (aspecto en que el fallo parece contradictorio con los FFJJ).

Por último, en otros supuestos, el TC mantiene la redacción pero la limita los efectos del silencio negativo. Así sucede en el caso de construcción e implantación de instalaciones y en la ubicación de casas prefabricadas e instalaciones similares, supuestos en los que el régimen estatal de silencio negativo solo será aplicable cuando las actividades y usos urbanísticos cuya autorización se solicita se lleven a cabo en suelo rural cuya transformación urbanística no esté prevista o permitida, por lo que quedan al margen las actuaciones en suelo urbanizable o urbano.


Francisco García Gómez de Mercado
Abogado

















































































 
















martes, 28 de noviembre de 2017

Notificación individual en el planeamiento general

 
 
La Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de noviembre de 2017 (RC 2228/2016) aborda la notificación individual en el planeamiento urbanístico, partiendo de la regla general de su no necesidad.
 
Dice así:
 
"El motivo debe de ser rechazado, de conformidad con el criterio establecido por la STS de 30 de noviembre de 2011 (RC 5935/2008 ), en la que expusimos que "... es línea jurisprudencial consolidada la que declara que en la tramitación del planeamiento general no es exigible, como requisito de eficacia de los acuerdos que en dicho procedimiento se adopten, su notificación personal a cada uno de los posibles interesados o afectados por la ordenación, como se indica en las Sentencias de 11 de octubre de 2000, RC nº 2349/1998 , 10 de julio de 2002, RC nº 3098/2000 , 20 de febrero de 2003, RC nº 8850/1999 , 1 de febrero de 2005, RC nº 8/2001 , 12 de noviembre de 2010, RC nº 2686/2006 y 12 de mayo de 2011, RC nº 4829/2007 .
[siguiente] [Contextualizar]
[anterior] (...) La excepción a esta regla son los planes de iniciativa particular, en los que esta Sala ha declarado que en tal caso sí es preciso efectuar tal notificación, pues como dijimos en la STS de 25 de mayo de 2011, RC nº 5870/2007 , "... Es en la tramitación de los "Planes de iniciativa particular", a los que se refieren los artículos 52 y ss. del TRLS76, cuando se exige ---art. 54.1 --- la "citación personal para la información pública de los propietarios de los terrenos comprendidos en aquéllos". En este sentido, en el artículo 139 RPU se establece para los Planes Parciales que tengan por objeto urbanizaciones "de iniciativa particular", que han de ajustarse a las mismas reglas de competencia y procedimiento establecidas en el artículo anterior, pero con las peculiaridades que se mencionan, entre ellas, que "se citará personalmente para la información pública a los propietarios de terrenos comprendidos en el Plan". En el mismo sentido, la STS de 26/06/2009 RC nº 1079/2005 , en que declaramos que "... Tradicionalmente se ha entendido exceptuado de ese régimen general de comunicación a los planes de iniciativa particular en los que es precisa la notificación personal al promotor del mismo. En este sentido, la Sentencia de esta Sala de 20 de febrero de 2003 (recurso de casación nº 8850/1999 ), entre otras, declara en relación en ese caso de un plan general que "respecto de los cuales solo es necesaria la citación personal de los propietarios de terrenos cuando se trate de iniciativa particular, su formación o redacción, tal como establecen los artículos 54 de la Ley del Suelo de 1976 ..."".
[siguiente] [Contextualizar]
[anterior] En esta misma línea cabe citar la Sentencia de 30 de abril de 2003, RC nº 4708/2000 , en que confirmamos la validez de la sentencia recurrida que anuló un Plan Parcial de iniciativa particular por falta de notificación personal a los propietarios incluidos en su ámbito territorial y, por último, la STS de fecha 12 de noviembre de 2010, RC nº 2686/2006 y la más reciente de 23 de septiembre de 2011, RC nº 4421/2007 y las que en ella se citan".
[siguiente] [Contextualizar]
[anterior] Tampoco apreciamos la existencia de indefensión alguna, ni de argumentación, prueba o criterio que no haya podido ser tomada en consideración".
 
 

 
 
 

 

martes, 31 de octubre de 2017

Indemnización por vinculaciones singulares ya establecidas por planes anteriores


 
Las limitaciones que entraña el planeamiento son, en principio, limitaciones generales, no indemnizables (arts. 32.2 LRJSP y 4.1 TRLS15), pero sí son indemnizables las llamadas limitaciones singulares. Pues bien, el art. 48 b) TRLS15 considera indemnizables Las vinculaciones y limitaciones singulares que excedan de los deberes legalmente establecidos respecto de construcciones y edificaciones, o lleven consigo una restricción de la edificabilidad o el uso que no sea susceptible de distribución equitativa”.

Con base en la jurisprudencia, se pueden señalar los siguientes requisitos para que una limitación del dominio pueda configurarse como singular (y, por ende, indemnizable) al amparo de la normativa urbanística:

1º.- En primer lugar, es preciso que se trate de una limitación que proceda de la ordenación urbanística, no de cualquier otra ordenación pública, en cuyo caso la existencia o no de indemnización habría de buscarse en la normativa correspondiente.

Así, la Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 1997 niega la concurrencia de una limitación singular en relación con el Decreto 103/1987, de la Comunidad Autónoma de las Islas Baleares, que únicamente regulaba características arquitectónicas de las instalaciones hoteleras, exigiendo un cierto número de metros cuadrados por plaza hotelera, sin alterar, por tanto, la edificabilidad ni el uso.

Tampoco son indemnizables por este concepto (aunque lo puedan ser en sí mismas), las limitaciones que la cercanía de las carreteras impone a la edificabilidad de los predios vecinos, que la jurisprudencia ha considerado en general indemnizables en suelo urbano o urbanizable pero no en suelo rústico (STS 24-3-1998 y 13-2-2003).

2º.- Es necesario, desde luego, que esa limitación suponga un gasto por encima de los deberes legales u ocasione una restricción del aprovechamiento urbanístico (de forma más precisa, según la nueva Ley, a la edificabilidad o al uso), cuya prueba competente al que la alega, y que ello conlleve un verdadero perjuicio patrimonial al titular del terreno (STS 26-2-1992 y 6-7-1995).

3º.-Y, por último, se exige que no sea posible compensar esa limitación singular mediante las técnicas de distribución de beneficios y cargas del planeamiento (STS 18-12-1996, 25-9-1997, 23-10-1997 y 11-12-1997).

¿Y ese planeamiento que determina la limitación cuál es? La reciente Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de septiembre de 2017 (RC 2067/2016) confirma la doctrina jurisprudencial que pone el foco en el planeamiento vigente al tiempo de la reclamación, con independencia de que el planeamiento anterior también la estableciese. Dice así:

[anterior] Para el reconocimiento del derecho indemnizatorio observado en la normativa citada como precedente al artículo 35.b) del Texto Refundido de 2008, reiterada Jurisprudencia ha venido exigiendo la concurrencia de los siguientes requisitos: a) una restricción en el aprovechamiento urbanístico; b) una limitación singular; y c) la imposibilidad de una distribución equitativa. Valga la cita de las sentencias ya referenciadas de 24 de septiembre de 2008 y 3 de abril de 2009 , así como la de 10 de octubre de 2011 -recurso 3212/2008 -, o la más antigua de 21 de junio de 2001 -recurso 8844/1996 -.
[siguiente] [Contextualizar]
[anterior] En la sentencia referenciada de 10 de octubre de 2011, tras hacer mención a la exigencia de esos tres requisitos se expresa que "... en el caso de las vinculaciones singulares el término de comparación se encuentra en el propio planeamiento que se examina" y que "... lo relevante es si las determinaciones que se aplican a uno o varios terrenos son distintas a las de su entorno o a los terrenos de su misma clasificación o calificación”. Reconoce la Sala en la sentencia de mención la concurrencia del requisito de la restricción del aprovechamiento urbanístico, aún cuando admite que no consta que la finca litigiosa tuviera reconocido con anterioridad ningún aprovechamiento y cita como precedente la sentencia de 5 de enero de 2007 -recurso 4846/2003 -.
[siguiente] [Contextualizar]
[anterior] En disconformidad con el sentir mayoritario de los Magistrados de la Sala, expresado en esa sentencia de 10 de octubre de 2011, se emitió voto particular en el que se muestra un parecer contrario a que el término de comparación se sitúe en el propio planeamiento que se enjuicia. Entienden los dos Magistrados discrepantes que el derecho indemnizatorio objeto de examen "... precisa que el aprovechamiento urbanístico que tenía el terreno según la ordenación anterior experimente o sufra reducción con la nueva ordenación", con cita como precedente de la sentencia de 21 de junio de 2001 (recurso 8844/1996 ), en la que, tal como se sostiene en el argumentario del voto particular, se señala que sin restricción urbanística no puede haber derecho a indemnización y que si el planeamiento anterior al vigente no otorgaba derecho edificatorio, poco importaba que el actual declarase los terrenos controvertidos como jardín privado.
[siguiente] [Contextualizar]
[anterior] Advirtamos que lo que se sustenta en la sentencia de 10 de octubre de 2011 respalda la tesis que sostiene la parte ahora recurrente, y que la discrepancia manifestada en el voto particular apoya el enfoque y la solución dada por la sentencia recurrida, defendida por las partes codemandadas en la instancia y aquí recurridas.
[siguiente] [Contextualizar]
[anterior] En sentencia de esta Sala de 26 de marzo de 2013, dictada en el recurso 3142/2010 , se viene a ratificar, sin formulación de voto particular, el criterio plasmado en la sentencia de 2011, al decir que "... para poder apreciar el requisito de la restricción del aprovechamiento urbanístico al que nos hemos referido" (alusión a un supuesto de vinculación singular ) "... el término de comparación, por regla general, ha de situarse en el propio planeamiento que se examina y no en el planeamiento precedente".
[siguiente] [Contextualizar]
[anterior] Pues bien, en el supuesto enjuiciado y en atención a la redacción del artículo 35.b), no hay razón para separarse de la doctrina jurisprudencial expuesta que establece el término de comparación en el planeamiento vigente a la fecha de la reclamación con independencia de que la limitación o restricción singular de que se trata ya se contemplara en el anterior planeamiento, siendo también de obligada cita, dada la oposición del Ayuntamiento fundamentada en la prescripción de la acción, la sentencia de 5 de diciembre de 1995 - recurso 639/93 -, en la que en contemplación del ejercicio de una acción indemnizatoria por vinculación singular derivada de una clasificación urbanística en modificación de normas subsidiarias sustancialmente igual a las normas subsidiarias anteriores se dice "... que el hecho de no impugnar el planeamiento anterior -hecho por otra parte no acreditado- que daba el mismo uso a la parcela o inmueble en cuestión, no incide directamente en la petición de indemnización por vinculación con base en el artículo 87.3. El hecho de que fuese tolerada tal vinculación no quiere decir que no existiese. Ahora con el nuevo Planeamiento se han conservado y la petición no es solamente que nazca -renazca- con la aprobación definitiva del Plan, sino que se está repitiendo desde la aprobación inicial".
[siguiente] [Contextualizar]
[anterior] En similar sentido la sentencia de 7 de julio de 2015, en el recurso 3659/2013”.

 
Francisco García Gómez de Mercado
Abogado

lunes, 9 de octubre de 2017

La falta de financiación no es causa para desligarse de la compra


 
 
La Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de julio de 2017 (Rec. 621/2015), ponente Excma. Sra. Dña.  MARIA DE LOS ANGELES PARRA LUCAN, aborda el problema que se produce cuando no se ha obtenido financiación para la compra ya escriturada, sin que, en principio, tal evento sea obstativo de la eficacia del contrato en virtud de la cláusula rebus sic stantibus, en su FJ 5º:.
 
“Motivo del recurso.

El recurso se funda en un único motivo, en el que se denuncia infracción del principio que consagra la doctrina de la cláusula rebus sic stantibus.

La parte recurrente alega como interés casacional la oposición de la sentencia recurrida a la doctrina de la sala contenida en las  sentencias de 17 de enero de 2013, de  18 de enero de 2013 y de  30 de junio de 2014. En el desarrollo del motivo expone que la aplicación de los criterios contenidos en estas sentencias debería conducir a la desestimación de la demanda y que la sentencia recurrida, para fundar la aplicación de la cláusula rebus, únicamente se apoya en la crisis económica y en la no obtención del préstamo hipotecario por los compradores, pero no tiene en cuenta otros datos, como la capacidad económica de los compradores, antes de la compra y con posterioridad, que pidieran un préstamo personal para abonar la señal (lo que pudiera ser indicativo de su capacidad económica en el momento de la compra), la separación de los compradores y posible falta de interés en la compraventa, el que se incluyera en el contrato una cláusula que permitía a los compradores ceder a terceros su posición en el contrato, la caída de los precios de la vivienda o el que no solicitaran en otra entidad la necesaria financiación.

Los demandados recurridos no formalizan oposición.

Por los motivos que se exponen a continuación, el motivo debe ser estimado.

QUINTO.- Derecho aplicable y doctrina de la sala.

1.- El Derecho español carece de una disposición general sobre revisión o resolución del contrato por alteración sobrevenida de las circunstancias. SÍ existen, dispersas a lo largo del ordenamiento, expresas previsiones legales que tienen en cuenta el cambio de circunstancias en el cumplimiento de las obligaciones, introduciendo excepciones que, por razones diversas, flexibilizan las consecuencias del principio pacta sunt servanda y del principio de la responsabilidad del deudor.

Así, en el ámbito contractual, en circunstancias excepcionales, el legislador ha promulgado normas de revisión de los efectos de contratos ya existentes: no solo se trata de superar las injusticias que pudieran derivarse de su exacto cumplimiento para una de las partes, sino también de incidir de manera más general en los intereses de la economía nacional, en una suerte de promulgación de un Derecho de aplicación retroactiva (a contratos ya otorgados) justificada en razones extraordinarias. De esta forma se pueden explicar las leyes excepcionales dictadas después de la guerra (la  Ley de 5 de noviembre de 1940, sobre contratación en zona roja, estableció causas de anulación y revisión para contratos celebrados durante la guerra «por excepción y respecto solamente de algunos contratos», según se indicaba en su preámbulo).

Desde otro punto de vista, en el ámbito de la protección del consumidor, se establecen previsiones específicas sobre las consecuencias de la necesidad de introducir una modificación en el contrato de viaje combinado (art. 158   Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias ), o se permite que el juez altere el contenido del contrato atendiendo a circunstancias sobrevenidas personales del deudor, lo que es excepcional (art. 11   Ley 28/1998, de 13 de julio, de Venta a Plazos de Bienes Mueble ).

La protección de los deudores más vulnerables económica y socialmente justifica las normas recientes en materia de protección de deudores hipotecarios y la introducción de la posibilidad de liberación parcial de la parte no satisfecha del crédito hipotecario tras la ejecución de la garantía sobre la vivienda habitual (Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social y las que le han seguido). Junto a ello, consideraciones de protección frente a las consecuencias del sobreendeudamiento, así como la concesión de una segunda oportunidad para restablecer la actividad económica de quienes no pueden pagar todos sus créditos, han dado lugar a la introducción tímida del beneficio de la exoneración del pasivo insatisfecho, un régimen de exoneración de ciertas deudas para los deudores persona natural en el marco del procedimiento concursal, siempre que el deudor sea de «buena fe» y que se liquide previamente su patrimonio o que se declare la conclusión del concurso por insuficiencia de masa ( art. 178 bis de la  Ley concursal, introducido por la  Ley 25/2015, de 28 de julio , de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de la carga financiera y otras medidas de orden social).

Estas disposiciones en las que el legislador, o bien se ocupa de la revisión de los contratos o bien permite la exoneración del pasivo insatisfecho por el deudor, se refieren a supuestos concretos y puntuales. En Derecho español no existe una formulación legal de la doctrina de la cláusula rebus ni tampoco una regla general que permita al deudor liberarse de sus obligaciones cuando empeora su situación económica.

2.- Sin embargo, es indiscutida en la doctrina jurisprudencial la existencia de un principio que permitiría a un contratante desligarse del contrato, exonerándose de toda responsabilidad, como consecuencia de la aparición de hechos sobrevenidos imprevisibles. La cuestión es determinar en qué medida la dificultad para conseguir financiación para cumplir un contrato puede considerarse una circunstancia imprevisible cuando se perfeccionó el contrato de modo tal que, sobrevenida, permita al deudor resolver el contrato sin consecuencias económicas para él.

 A) Con carácter general, la jurisprudencia de la sala ha negado que las dificultades de financiación de un contratante le permiten resolver el contrato, por ser un riesgo que corre de su cuenta.

Así, en la  sentencia 433/1997, de 20 de mayo, se alegaba por la promotora vendedora de vivienda protegida la imposibilidad de construir a un precio ventajoso al no haber obtenido la financiación que esperaba (por agotamiento del cupo de hipotecas que podía conceder la entidad). Entiende la sentencia que «la imposibilidad del cumplimiento de la prestación que admite restrictivamente la jurisprudencia no puede venir referida a unas circunstancias como las de autos en las que influyó decisivamente el comportamiento del deudor, puesto que es meridiano, que existían más entidades de crédito para la concesión del préstamo hipotecario (...), puesto que la posible dificultad que hubiese habido en la obtención de dicho préstamo para financiar la construcción de la vivienda era cuestión razonablemente previsible a la celebración del contrato, sin perjuicio de que la mayor o menor dificultad de cumplimiento de una obligación nunca puede equivaler a la imposibilidad que establece la norma legal que se denuncia como infringida».

Por su parte, la  sentencia 567/1997, de 23 de mayo, confirma la sentencia que desestima la pretensión de liberación del pago debido «sin negar expresamente la difícil situación económica que afectó a la sociedad minera, a las infructuosas gestiones para obtener subvenciones estatales y oficiales, lo que no supone acontecimiento imprevisible, pues, aparte de no hacerse referencia alguna en el contrato, se trata de un riesgo susceptible de prever mediante las gestiones y estudios adecuados y que, en todo caso, asumió una parte y no puede repercutir en la otra».

B) Esta sala se ha pronunciado en varias ocasiones acerca de la posible aplicación de la cláusula rebus en supuestos en los que el comprador ha alegado la imposibilidad o la dificultad para conseguir financiación para liberarse de las consecuencias de un contrato de compraventa inmobiliaria que había concertado.

a) El punto de partida en esta materia debe ser, como recuerda la  sentencia 266/2015, de 19 de mayo, que la imposibilidad liberatoria prevista en los  arts. 1182   y  1184   CC  no es aplicable a las deudas de pago de dinero, tampoco cuando el deudor se ve afectado por una desgracia familiar. La sentencia, además, consideró que la imposibilidad subjetiva que se invocaba en el caso (pérdida de ingresos como consecuencia del fallecimiento del esposo de la actora) «no puede calificarse de imprevisible, pues las contingencias relacionadas con la salud, bien de la parte contratante o de su núcleo familiar, con afectación de su solvencia, son previsibles, según es notorio por máximas de experiencias, asimismo es notorio, cómo en caso de comprometerse la parte compradora, normalmente de vivienda, al pago aplazado de la adquisición, suele concertar un contrato de seguro que cubra el siniestro descrito, a fin de evitar la insolvencia mencionada».

b) Precisamente porque el riesgo de financiación lo asume el deudor, como dice la  sentencia 822/2012, de 18 de enero de 2013, la imposibilidad de conseguir financiación no determina la imposibilidad de la obligación del pago del precio de compra. En el caso, además, es decisivo que el contrato incorporara una cláusula para el caso de que los compradores no obtuvieran financiación para pagar el precio (bien mediante la subrogación en el préstamo hipotecario concertado por la vendedora bien por otra vía) y en cuya virtud los vendedores podían optar entre resolver el contrato, reteniendo un porcentaje de las cantidades entregadas, o exigir el cumplimiento del contrato, como así hicieron. En definitiva, añade la sentencia, la falta de financiación no era un impedimento sobrevenido que no hubiera sido tomado en consideración por las partes al contratar. De esta forma, se casa la sentencia de instancia que estimó la demanda de los compradores que solicitaban la resolución del contrato con devolución de las cantidades abonadas alegando que el cumplimiento de la obligación de pagar el precio había devenido imposible para los compradores ante la «falta de entidad bancaria que financiara la operación».

En un caso semejante, en el que el contrato recogía la posibilidad de la parte compradora de «subrogarse al préstamo del promotor», pero también la posibilidad de que la entidad de crédito denegara la subrogación, la sentencia 820/2012 SIC, de 17 de enero de 2013 , advierte que el que pueda aplicarse la regla rebus a determinados casos de imposibilidad de financiación absolutamente imprevisible al tiempo de perfeccionarse la compraventa de una vivienda no significa que la crisis económica, por sí sola, permita al comprador desistir del contrato, pues en tal caso se produciría un manifiesto desequilibrio en contra del vendedor, se propiciarían los incumplimientos meramente oportunistas, favoreciendo a quien en verdad siguiera interesado en comprar pero por un precio inferior y, en definitiva, se desvirtuaría el verdadero sentido de una determinada solución jurídica hasta el punto de convertirla en un incentivo para el incumplimiento.

c) Pero las partes han podido atribuir el riesgo de la falta de financiación al vendedor. Así sucederá cuando el vendedor haya asegurado al comprador que podrá obtener la financiación precisa subrogándose en el préstamo que el vendedor negocia con un tercero.

En los casos en los que el vendedor-promotor asume contractualmente el compromiso de que el comprador obtendrá la financiación que precisa para cumplir el contrato de compraventa mediante la subrogación en el préstamo hipotecario que el propio vendedor negocia con tercero (una entidad financiera, en la práctica), la denegación de la subrogación supone un incumplimiento por parte del vendedor y permite al comprador resolver la compraventa y liberarse de sus obligaciones.

 

Esto ha sucedido en los casos a que se refieren las  sentencias 805/2012, de 16 de enero,  251/ 2013, de 12 de abril  y  309/2013, de 26 de abril.

i) Así, la sentencia 805/2012, de 16 de enero, se refiere a un supuesto en el que el «contrato de reserva» contenía una cláusula conforme a la cual «en todo caso, si así lo desea» el comprador se subrogaría en el crédito hipotecario gestionado por la vendedora. Este pronunciamiento del contrato de reserva se desarrollaba en el contrato de compraventa, en el que se refería que el vendedor estaba gestionando el préstamo hipotecario, es decir, aún no estaba concedido, y se recogía la posibilidad de que el Banco variase plazos e importes, de acuerdo con los datos económicos de los compradores. La sentencia de instancia, en interpretación del contrato, declara que en el contrato de reserva y en el de la compraventa no se menciona la posibilidad de que el Banco rechazase la subrogación y que del tenor de la cláusula se desprende que la vendedora se comprometía a que la entidad financiera aceptase la subrogación y para ello era necesario que la vendedora hubiese pactado con el Banco que la sola garantía hipotecaria fuese suficiente para la subrogación, por lo que el Banco debería aceptar a todos los propietarios que lo quisieran. En casación se mantiene la interpretación que se da en la sentencia recurrida al tenor contractual porque se funda en la literalidad del contrato y porque se considera ajustado a la lógica, pues si bien toda subrogación requiere la aquiescencia del acreedor hipotecario (Banco), en este caso, la vendedora se comprometió a que la entidad de crédito aceptaría la subrogación y no lo respetó.

La sentencia declara que una cosa es lo que la vendedora podía legalmente hacer y otra a lo que se comprometió a efectuar con el comprador, al que hizo creer que «en todo caso» podría subrogarse. La conducta que podía estar al alcance de la vendedora era haber pactado con el Banco una subrogación que eludiese la responsabilidad universal (art. 1911   CC), limitando la responsabilidad al valor del inmueble, con lo que la subrogación no dependería de la solvencia del comprador, y esto no lo hizo, frustrando esencialmente las expectativas del comprador. El comprador puede resolver y recuperar las cantidades anticipadas.
 
ii) La  sentencia 251/2013, de 12 de abril mantiene la interpretación realizada por la sentencia de instancia de una cláusula contractual oscura y confusa pero que pudo razonablemente ser entendida por el comprador en el sentido de que se le iba a hacer una oferta vinculante de préstamo, por acuerdo entre el Banco y la vendedora, lo que era un aliciente especial para la compra (  arts. 1281   ,  1284   ,  1285   ,  1286   y  1288  CC ). Interpretado así el contrato, en el sentido de que el vendedor garantizaba la subrogación en el préstamo hipotecario y denegada tal subrogación, el vendedor no puede exigir al comprador el cumplimiento del contrato.

iii) La  sentencia 309/2013, de 26 de abril, admite la resolución de la compraventa de la vivienda solicitada por el comprador que no logra la subrogación en el préstamo hipotecario y, aunque invoca la doctrina de la base del negocio, entendida como conjunto de circunstancias que impiden que se obtenga el resultado que se propone el negocio, la sentencia analiza las cláusulas del contrato en las que «se daba por supuesto que en el préstamo hipotecario se subrogará la parte vendedora» y cita en su apoyo como precedentes las sentencias 805/2012, de 16 de enero y 251/2013, de 12 de abril que, como hemos visto, analizando los contratos, llegan a la conclusión de que el vendedor asumió tal compromiso contractualmente.

d) La solución es diferente cuando se ofrece la posibilidad de subrogación, pero el vendedor no la garantiza.

i) Así, en el caso que da lugar a la  sentencia 568/2012, de 1 de octubre, en el contrato de compraventa en el que se hacía mención a la negociación por el vendedor de la concesión de un préstamo a promotor para la financiación de la construcción con garantía hipotecaria y con subrogación del comprador, se añadía expresamente que la subrogación tendría lugar «siempre y cuando el Banco haya consentido expresamente la subrogación».

ii) Incluso, hay que entender que el ofrecimiento inicial por la sociedad vendedora de la contratación de un préstamo hipotecario únicamente como una posibilidad no permite exigir que se integre en el contrato obligando a dicha sociedad a hipotecar la urbanización sin necesidad (es el caso de la  sentencia 731/2012, de 10 de diciembre, que tiene en cuenta lo avanzado de la construcción al iniciarse el pleito y su terminación a los pocos meses) y además en las condiciones que interesen al comprador, es decir, de un modo incompatible con la forma de pago claramente pactada entre las partes. En el caso, además, eran significativas la ambigüedad e incoherencia del comprador, que en su demanda alegó la nulidad de las cláusulas relativas al préstamo hipotecario, por imponérsele la subrogación, pero contra la sentencia de primera instancia que las declaró nulas recurrió en apelación alegando que se le privaba de financiación, dando así la impresión de que precisamente cuando se le comunicaron las condiciones del préstamo y la inminente firma de la escritura pública fue cuando decidió desvincularse del contrato por cualquier medio.

iii) En especial no es un riesgo del vendedor la falta de aceptación por el Banco de la subrogación ofrecida como una posibilidad a compradores que asumen el riesgo de una compraventa especulativa.

La  sentencia 597/2012, de 8 de octubre, rechaza el argumento de los compradores que pretenden resolver el contrato de compraventa alegando que era imprevisible que la entidad les denegara el crédito (imposibilidad sobrevenida). En el caso, los recurrentes compraron con fines de especulación, adquiriendo para revender antes de la finalización de la obra, obviando la escrituración y los gastos correspondientes, hasta que la situación económica se deteriora y las ventas se ralentizan hasta el punto de que se ven en la necesidad de subrogarse en el préstamo hipotecario, lo que se le deniega por su edad y falta de solvencia. La sala entendió que, al realizar una compra especulativa, los compradores asumieron el riesgo de la operación, y sería contrario a la buena fe tratar de repercutir tal riesgo sobre el vendedor, cuando los compradores debieron preverlo. Concurre culpa del deudor al no prever la existencia de una situación de riesgo que era posible anticipar mentalmente, dado que las fluctuaciones del mercado son cíclicas como la historia económica demuestra.

El mismo criterio mantiene, también respecto de una compra especulativa, la  sentencia 227/2015, de 30 de abril. En el caso, la sentencia de instancia, que se confirma, consideró que no había existido un incumplimiento por parte del vendedor de su obligación de garantizar financiación al comprador, puesto que tal obligación no resultaba del contrato, en el que solo se establecía la opción del comprador a subrogarse en el préstamo hipotecario y que tampoco podía admitirse la ineficacia del contrato por el cambio sobrevenido de circunstancias económicas, pues ello estaba excluido cuando concurría una falta de previsión sobre las propias capacidades económicas para hacer frente al esfuerzo financiero al que se estaba obligando. Entiende la sala que, «a la posibilidad de una ganancia rápida y sustancial, consecuencia de la rápida subida que venían sufriendo los precios de las viviendas, correspondía lógicamente un riesgo elevado de que se produjera un movimiento inverso. Acaecido tal riesgo, no puede pretender el contratante quedar inmune mediante la aplicación de la doctrina rebus sic stantibus y trasladar las consecuencias negativas del acaecimiento de tal riesgo al otro contratante. Una aplicación en estos términos de la doctrina rebus sic stantibus sería contraria a la buena fe, que es justamente uno de los pilares en los que debe apoyarse la misma».

 3.- En definitiva, en nuestro ordenamiento, la imposibilidad sobrevenida liberatoria no es aplicable a las deudas de pago de dinero y no cabe la exoneración del deudor con invocación de la doctrina de la cláusula rebus en los casos de dificultades de financiación.

Como regla general, la dificultad o imposibilidad de obtener financiación para cumplir un contrato es un riesgo del deudor, que no puede exonerarse alegando que no cumple sus obligaciones contractuales porque se han frustrado sus expectativas de financiarse. Como excepción, el deudor podrá excusarse cuando sea la otra parte quien haya asumido el riesgo de la financiación, por ejemplo asumiendo el compromiso de la financiación por un tercero o vinculando la eficacia del contrato principal a esta financiación”.

jueves, 5 de octubre de 2017

La prescripción de los responsables de la edificación es independiente


 
La Ley de Ordenación de la Edificación impone unas responsabilidades a distintos agentes que intervienen en el proceso edificatorio, con ciertos plazos de prescripción. Pues bien, el Tribunal Supremo niega que exista, en general, una responsabilidad solidaria y que, por tanto, las reclamaciones contra unos interrumpan la prescripción respecto de otros.

Debemos partir de que el art. 1974 del Código Civil dispone que “la interrupción de la prescripción de acciones en las obligaciones solidarias aprovecha o perjudica por igual a todos los acreedores y deudores”, pero el Tribunal Supremo distingue entre las obligaciones establecidas como solidarias conforme a lo previsto en el art. 1137 del Código Civil y otros supuestos de responsabilidad solidaria.

Pues bien, la Sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 27 de junio de 2017 (RC 1044/2015), ponente Excmo. Sr. D. Francisco Javier ARROYO FIESTAS contiene la siguiente doctrina:

La cuestión que es objeto de decisión es si la reclamación extrajudicial remitida al promotor, interrumpe la prescripción, también, para el arquitecto técnico, en materia propia de vicios de la edificación, regulados por la Ley de Ordenación de la Edificación.

Esta sala en  sentencia 761/2014 declaró:

«La responsabilidad de las personas que intervienen en el proceso constructivo por vicios y defectos de la construcción - STS 17 de mayo 2007 - es, en principio, y como regla general, individualizada, personal y privativa, en armonía con la culpa propia de cada uno de ellos en el cumplimiento de la respectiva función específica que desarrollan en el edificio, o lo que es igual, determinada en función de la distinta actividad de cada uno de los agentes en el resultado final de la obra, desde el momento en que existen reglamentariamente impuestas las atribuciones y cometidos de los técnicos que intervienen en el mismo. Cada uno asume el cumplimiento de sus funciones y, en determinadas ocasiones, las ajenas, y solo cuando aquella no puede ser concretada individualmente procede la condena solidaria, por su carácter de sanción y de ventaja para el perjudicado por la posibilidad de dirigirse contra el deudor más solvente entre los responsables del daño, tal y como estableció reiterada jurisprudencia (SSTS 22 de marzo de 1.997; 21 de mayo de 1999; 16 de diciembre 2000; 17 de julio 2006).

En definitiva, se podrá sostener que la solidaridad ya no puede calificarse en estos casos de impropia puesto que con la Ley de Ordenación de la Edificación no tiene su origen en la sentencia, como decía la jurisprudencia, sino en la Ley. Lo que no es cuestionable es que se trata de una responsabilidad solidaria, no de una obligación solidaria en los términos del  artículo 1137   del  Código Civil   (cuando la obligación expresamente lo determine, constituyéndose con el carácter de solidaria), con la repercusión consiguiente en orden a la interrupción de la prescripción que se mantiene en la forma que ya venía establecida por esta Sala en la sentencia de 14 de marzo de 2003 , con la precisión de que con la LOE esta doctrina se matiza en aquellos supuestos en los que establece una obligación solidaria inicial, como es el caso del promotor frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, en el caso de que sean objeto de división, puesto que dirigida la acción contra cualquiera de los agentes de la edificación, se interrumpe el plazo de prescripción respecto del mismo, pero no a la inversa, o de aquellos otros en los que la acción se dirige contra el director de la obra o el proyectista contratado conjuntamente, respecto del otro director o proyectista, en los que también se interrumpe, pero no respecto del resto de los agentes, salvo del promotor que responde solidariamente con todos ellos "en todo caso" (artículo 17.3.) aún cuando estén perfectamente delimitadas las responsabilidades y la causa de los daños sea imputable a otro de los agentes del proceso constructivo ( SSTS 24 de mayo y 29 de noviembre de 2007 ; 13 de Marzo de 2008 ; 19 de julio de 2010; 11 de abril de 2012 )».

En el mismo sentido en la  sentencia 709/2016, de 25 de noviembre.

A la vista de esta doctrina deben estimarse los motivos de casación dado que la acción ejercitada estaba prescrita cuando se interpone la demanda, dado que las interrupciones efectuadas mediante burofax al promotor no paralizaban el transcurso del plazo de la acción ejercitada contra el arquitecto técnico, contra el cual también deberían haberse interrumpido por alguno de los medios establecidos en el  art. 1973   del C. Civil.
 
El hecho de que el promotor asegurase que iba a transmitir la reclamación a los técnicos no constituye prueba de que así lo hiciese, por lo que debemos insistir en la ausencia de interrupción de la prescripción de la acción ejercitada contra el arquitecto técnico.

Por lo tanto, procede casar la sentencia recurrida, dictando otra en su lugar por la que se desestima la demanda interpuesta contra D. Gabino, imponiendo al actor las costas que en primera instancia haya causado al Sr. Gabino.

 
Francisco García Gómez de Mercado
Abogado

martes, 1 de agosto de 2017

Actuaciones de dotación y de urbanización: la anulación del APR Mahou-Vicente Calderón



La Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de julio de 2017 (RC. 2168/2016), Ponente Excmo. Sr. D. Rafael Fernández Valverde, confirma la anulación del APR Mahou-Vicente Calderón como consecuencia de la omisión de reserva de vivienda protegida, al deber configurarse como actuación de urbanización y no como actuación de dotación, tal y como pretendían los recurrentes.

Al aplicarse el Texto Refundido de la Ley de Suelo de 2008 y no la legislación anterior, ya no debe observarse la Jurisprudencia confeccionada sobre la base de la normativa derogada. Precisamente también por referencia a la legislación vigente, el Tribunal Supremo ignora las diferentes clasificaciones urbanísticas (sean de suelo urbano consolidado o no consolidado), toda vez que el Texto Refundido estatal no las contempla. La sentencia, aparte de resolver la cuestión controvertida, tiene un cierto ánimo categórico sobre la nueva normativa, aun sin mucha claridad expositiva.

Dice así su FJ 8º:

La  ratio decidendi de la sentencia de instancia, para proceder a la estimación el recurso, por no haberse llevado a cabo la reserva de vivienda protegida contemplada en el artículo 10.1.b) del TRLS08, no es otra que la relativa a la clase de "Actuación de transformación urbanística" (artículo 14) que se va a desarrollar, a través del PPRI impugnado en el Área de Planeamiento Remitido (APR) 02.01 "Mahou- Vicente Calderón"; considera la sentencia que tal actuación se incluye en la clase de las denominadas "Actuaciones de Urbanización", y, por ello (  ex artículo 10.b, párrafo 2º in fine ), la sentencia le impone la obligación de la reserva de suelo con destino a viviendas con protección. Para llegar a tal conclusión ---y negar, como pretenden los recurrentes que se está ante una "Actuación de Dotación" (artículo 10.1.b)--- la sentencia, en su Fundamento Jurídico Séptimo, con independencia de una interpretación gramatical y sistemática del artículo 14, lleva a cabo una doble motivación o consideración:

En síntesis, la Consideración a) parte de la naturaleza de los terrenos a desarrollar en un nuevo ámbito urbanístico, entendiendo que se está en presencia de SUC (204.218 m2), de los que 92.297 m2 corresponden a titularidad privada (integrado por un suelo industrial con instalaciones demolidas y por el estadio Vicente Calderón), y 111.921 m2 son de titularidad pública y carácter dotacional. Analiza los destinos previstos para las distintas zonas, así como la incorporación de las redes públicas afectadas (M-30 en la parte no soterrada) y dos colegios públicos. En síntesis, pues, en esta primera motivación se concluye señalando que las dotaciones previstas "son el resultado de la adición de las que eran de titularidad pública más la de resultado de las obligaciones de cesiones de los titulares promotores", añadiendo que "[n]o hay un reajuste de dotaciones sino aplicación legal de las determinaciones propias de la nueva ordenación".

La segunda motivación (Consideración b) de la sentencia, esgrimida con la finalidad de considerar la actuación de transformación urbanística a desarrollar en el PPRI como Actuación de Urbanización, y no como Actuación de Dotación (que excluiría la reserva de suelo para viviendas públicas), es que "la Modificación requiere la reforma o renovación íntegra de la urbanización de éste" (ámbito), poniendo de manifiesto que "de hecho el ámbito se crea  ex novo con la finalidad fijada en la Memoria. En realidad la actuación tiene por objeto reformar la urbanización de un ámbito de suelo urbanizado reconvirtiendo los usos".

Esto es, la sentencia ha llegado a la conclusión de que lo que se va a realizar es una  reforma o renovación de la urbanización de un ámbito de suelo urbanizado (artículo 14.1.a.2 TRLS08), y, por el contrario, que tal actuación (que la sentencia describe) no tenía ---solo--- por objeto  incrementar las dotaciones públicas en un ámbito de suelo urbanizado para reajustar su proporción con la mayor edificabilidad o densidad o con los nuevos usos , actuación  que, por otra parte, no hubiera requerido la reforma o renovación de la urbanización (artículo 14.1.b TRLS08).

Las partes, sin embargo, no han desvirtuado la conclusión alcanzada por la sentencia en el sentido de que la actuación ---de urbanización y no de dotación--- implicaba una reforma o renovación de la urbanización de un ámbito de suelo urbanizado, por cuanto, en síntesis, se han limitado a intentar contrastar nuestra clásica jurisprudencia ---producida al calor de la LRSV--- con los nuevos conceptos contemplado en el TRLS08 (y hoy en el TRLS15).

Los antiguos ---y autonómicos--- conceptos de SUC y SUNC no cuentan ya con el papel de elementos determinantes de las nuevas exigencias derivadas de una actuación de transformación urbanística, ya que estas miran al futuro, juegan a transformar la ciudad con mayor o menor intensidad ---quizá sin romperla como ciudad compacta---, y se presentan como mecanismos de transformación urbana, sin anclajes ni condicionamientos derivados de la clase de suelo de que se trate. Esto es, el nivel de la actuación ---y sus correspondientes consecuencias--- no viene determinada por el nivel o grado de pormenorización del suelo a transformar, sino por el grado o nivel de la transformación que se realice sobre un determinado suelo, y que, en función de su intensidad, podrá consistir en una reforma o renovación de la urbanización, o, simplemente, en una mejora de la misma mediante el incremento de las dotaciones, en un marco de proporcionalidad, y sin llegar a la reforma o renovación; la reforma o renovación (Actuación de urbanización) es "hacer ciudad" --- cuenta con un plus cualitativo---, y el incremento de dotaciones (Actuación de dotación) es "mejorar ciudad", con un componente más bien cuantitativo. La primera se mueve en un ámbito de creatividad urbanística en el marco de la discrecionalidad pudiendo llegar a una "ciudad diferente", mientras que la actuación de dotación consigue una "ciudad mejor" que no pierde su idiosincrasia.

Por último, si bien se observa, el TRLS08 no identifica o anuda la clase de actuación urbanística con la tradicional pormenorización del suelo como SUC o como SUNC, pues, contempla la posibilidad de tales transformaciones sobre suelo urbanizable (Actuaciones de nueva urbanización, 14.1.a.1), sobre suelo urbano consolidado (Actuaciones de reforma de urbanización, 14.1.a.2), y, posiblemente, sobre suelo urbano no consolidado (Actuaciones de dotación) aunque este supuesto es difícil de caracterizar.

 Insistimos, pues, en que las recurrentes no han desvirtuado la valoración y conclusión -ampliamente motivada de la sentencia de instancia-, sin que, por otra parte, la jurisprudencia de esta Sala que se pretende contraponer, se ajuste -hoy- a los nuevos parámetros o conceptos que hemos examinado, estando construida, más bien, sobre otros conceptos que hoy carecen de relevancia.



 
Francisco García Gómez de Mercado
Abogado
 
 
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